Xử lý vi phạm trong quản lý nhà chung cư: Đừng để chế tài là hình thức

Nhiều ý kiến cho rằng, hành lang pháp lý đã tương đối đầy đủ nhưng cần phải thực hiện một cách triệt để, tránh xảy ra tình trạng chế tài chỉ là hình thức.

Tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh BĐS không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng.

Cụ thể, tại Điều 31, Nghị định số 91, có nếu rõ tổ chức thực hiện dự án kinh doanh BĐS không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng.

Với thời gian từ 12 tháng trở lên, phạt tiền từ 100 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất; phạt tiền từ 500 triệu - 1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, từ trước đến nay chưa bao giờ có Nghị định nào quy định mức xử phạt liên quan đến lĩnh vực này với số tiền cao như vậy. Việc quy định khung xử phạt với số tiền cao trong thời điểm hiện tại là hợp lý, trước tình trạng nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư cố tình vi phạm các quy định của Nhà nước về quy hoạch, thiết kế (xây dựng sai phép - PV) dẫn đến tình trạng “chây ỳ” hoàn thiện hồ sơ với cơ quan chức năng để hoàn thành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân. Việc tăng chế tài này với mục đích là bảo vệ quyền lợi của người dân, trước những vi phạm có tính toán, có chủ đích của nhiều chủ đầu tư.

“Có rất nhiều chủ đầu tư cố tình vi pháp quy hoạch, thiết kế theo Giấy phép đã được cấp, như: cắt bớt diện tích sử dụng chung, tăng số phòng, biến diện tích chức năng công cộng thành căn hộ... để bán, tất cả đều vì mục đích lợi nhuận. Đến khi phải nộp hồ cơ hoàn công thì nhiều công trình sai so với thiết kế ban đầu, nên cơ quan chức năng không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, căn hộ cho người dân, dẫn đến tình trạng có dự án đã đi vào sử dụng hàng chục năm mà người dân vẫn không được cấp Giấy chứng nhận” - Luật sư Ngãi cho  hay.

Theo KTS Nguyễn Văn Thanh - Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, thiết kế đang trở nên phổ biến ở rất nhiều dự án nhà chung cư tại các TP lớn, như: Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. Vấn đề quỹ đất tại các đô thị ngày càng bị thu hẹp, trong khi giá đất tăng cao, dân số tăng cơ học nhanh... xuất phát từ tình trạng này, nhiều chủ đầu tư muốn trục lợi bằng việc cắt giảm diện tích sử dụng chung, tăng thêm số lượng căn hộ; một số chủ đầu tư còn “cố tình” tăng thêm chiều cao công trình, để có thêm căn hộ bán kiếm lời.

“Một căn hộ có giá bán từ 2 - 3 tỷ đồng, nhưng nếu vi phạm thì mức xử phạt tối đa hiện nay là khoảng 1 tỷ đồng, thì nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để được hợp thức hóa phần vi phạm của mình. Chế tài hiện nay cũng tương đối cao rồi, nhưng theo tôi thì cần phải có thêm những chế tài mạnh tay hơn nữa, để tránh việc chế tài chỉ là hình thức, do chưa đủ mạnh” - KTS Nguyễn Văn Thanh cho hay.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Thanh, đối với việc một số chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, thiết kế ngoài việc xử phạt hành chính theo quy định, Nhà nước có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn, như việc tích thu toàn bộ phần vi phạm của chủ đầu tư để sử dụng làm các công trình công cộng.

goài ra, có thể xung công toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy thì mới có tính răn đe cao, tránh nhưng sai phạm có thể lặp lại.