[Ý kiến chuyên gia] Nếu không xử lý nhanh, thất thu ngân sách lớn

Chuyên gia Nguyễn Văn Đực.

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, chuyên gia Nguyễn Văn Đực cho rằng đấu giá phần đất công trong dự án tư là việc cực kỳ nguy hiểm.

- Gần như tất cả các dự án BĐS trên địa bàn TP Hồ Chí Minh không ít thì nhiều đều có dính đến đất công, ít thì vài phần trăm, nhiều thì vài chục, thậm chí có dự án 100% là đất công. Đất công có nhiều loại, tạm thời có thể chia làm 2 loại.

Loại thứ nhất: DN bỏ tiền mua lại quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở của người dân (đền bù, giải tỏa) để có được một khu đất là dự án BĐS. Trong khu đất đó, làm kiểu gì cũng có xen vào một ít đất công, ít thì vài phần trăm thường là đất đường giao thông, đất kênh rạch, đất chuyên dụng… Loại thứ hai là đất 100% là đất công, thường là nhà xưởng, xí nghiệp, đất quân đội, đất được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách như khu đô thị mới Thủ Thiêm…

Thực tế cho thấy có rất nhiều dự án, DN đã thỏa thuận đền bù xong đến 95 - 97% tổng diện tích đất của toàn dự án, chỉ vướng vài phần trăm là đất công mà cả dự án đều phải dừng lại để chờ xử lý phần đất công.

Đất công trong dự án tư là vấn đề không mới. Vấn đề này lại được xới lên sau vài sự cố, cứ đụng đến chữ "đất công" là mọi thứ đều dừng lại. Chất vấn cơ quan chức năng thì máy móc cho rằng theo quy định, đất công trước khi chuyển giao phải đấu giá. Với cách tiếp cận như vậy thì trong năm 2020 số lượng dự án được cấp phép cũng sẽ chỉ đếm trên đầu ngón tay.

- Theo tôi việc này hoàn toàn không nên và thậm chí là nguy hiểm cho cộng đồng DN nói chung và DN BĐS nói riêng. Như tôi đã nói ở trên, trong một dự án BĐS kiểu gì cũng có vài phần trăm đất công, đất chuyên dụng.

Nếu đem quỹ đất này ra đấu giá sẽ có tình trạng cố tình “phá hôi” để kiếm ăn. Không loại trừ trường hợp nhiều đối thủ biết DN đã đền bù 95 - 97% rồi thì kiểu gì cũng phải cố sống cố chết theo đuổi dự án, họ sẽ đấu bằng mọi giá để sau đó bắt chẹt bán lại quỹ đất công đấu giá cho DN với giá cao hơn.

Hơn nữa, TP có cả nghìn dự án, mỗi dự án dính đến một ít đất công. Nếu cứ phải chuẩn bị đủ các thủ tục để đấu giá, cần phải có một bộ máy, mất rất nhiều thời gian, có khi mất vài năm để làm xong thủ tục đấu giá cho một dự án.

Tóm lại, theo tôi việc đấu giá phần đất công chiếm tỷ lệ không chi phối, không đáng kể trong một dự án tư là việc không khả thi, thậm chí là nguy hại cho nền kinh tế.

- Theo tôi, cần phải phân loại để có những giải pháp tháo gỡ khác nhau. Đối với các dự án mà tỷ lệ đất công chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, TP nên lập một hội đồng thẩm định, đánh giá hết các tiềm năng của phần đất đó trong tương lai và sau đó trình TP một phương án giá.

Sau đó TP quyết định giá của phần đất công đó là bao nhiêu. Có thể giá của phần đất công cao hơn mặt bằng chung nhưng tôi nghĩ là DN sẽ chấp nhận vì DN thích nhanh gọn, có thể mua đất đắt còn hơn là dự án bị ngâm từ năm này qua năm khác, tiền lãi ngân hàng ăn vào vốn.

Đối với các dự án liên quan đến quỹ đất công 100% cũng cần phải phân loại để có hướng xử lý phù hợp. Đối với những dự án đã giao nhưng DN chưa xây dựng bắt buộc phải dừng lại để tổ chức đấu giá chứ không thể chấp nhận hình thức giao theo kiểu chỉ định. Đối với các dự án đã xây dựng dở dang, cũng cần dừng lại, định lại giá đất, nếu giá mới cao hơn giá cũ DN phải nộp thêm tiền…

Cuộc khủng hoảng đất công đã khiến cho thị trường lâm vào tình cảnh cực kỳ bi đát, cả trăm dự án bị buộc phải dừng lại, gây ra tổn thất to lớn cho nền kinh tế. Tôi nghĩ câu chuyện bây giờ đã vượt tầm của TP, Chính phủ cần phải xử lý nhanh, nếu không ngân sách sẽ thất thu một khoản thu rất lớn, hàng trăm công ty xây dựng lâm vào cảnh không có công ăn việc làm, giá nhà tăng cao…