Do vậy, khu vực các huyện vùng ven được đánh giá sẽ trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội trong thời gian tới.
Chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng
Anh Nguyễn Tuấn Hiền, trú tại thôn Tự Khoát, xã Ngũ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội) đang làm việc cho một công ty lữ hành tại khu vực phố cổ chia sẻ, cách đây 5 năm anh và gia đình lên Hà Nội sinh sống. Vì điều kiện tài chính eo hẹp nên phải mua nhà cách nơi làm việc hơn 10km, việc đi lại gặp nhiều khó khăn do tình trạng kẹt xe.
“Hàng ngày tôi phải đi làm bằng phương tiện cá nhân, với quãng đường hơn 10km, nếu đi vào giờ cao điểm phải mất hơn 60 phút mới đến được nơi làm việc. Giao thông từ ngoại thành vào khu vực trung tâm Hà Nội thực sự là vấn đề khó khăn” – anh Hiền nói.
Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Thục – Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư và con người, quy hoạch giao thông đang là vấn đề nan giải tại Thủ đô Hà Nội, hệ thống giao thông nội đô rơi vào tình trạng quá tải từ nhiều năm nay.
“TP Hà Nội đã chủ trương phát triển các đô thị vệ tinh, tập trung đầu tư nâng cấp các huyện vùng ven nhằm mục đích giãn bớt dân cư khu vực nội đô. Tuy nhiên thực tế việc này chưa mang lại hiệu quả vì hệ thống giao thông kết nối vẫn còn nhiều hạn chế, người dân vẫn tập trung đông ở khu vực nội thành, khiến cho áp lực về hạ tầng ngày càng lớn” - ông Thục nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Giám đốc thị trường (Công ty Dịch vụ BĐS JLL Việt Nam) Nguyễn Hồng Vân cho biết, các huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận có nhiều tiềm năng để phát triển các sản phẩm BĐS và được xem là địa điểm lựa chọn hàng đầu của những gia đình trẻ. Nhưng thị trường BĐS tại các huyện vùng ven chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng, vì những hạn chế về giao thông nên chưa hấp dẫn đối với phần đông dân số.
Giá tăng nhưng thận trọng khi đầu tư
Sự phát triển của thị trường BĐS ra vùng ven là xu thế tất yếu, khi mà nội đô đã trở nên chật chội, quỹ đất hạn chế, giá đất tăng cao. Dưới góc độ của nhà đầu tư, họ cũng muốn tìm đến những giải pháp mà ở đó họ sẽ có những chi phí thấp hơn.
Về góc độ người mua, hiện nay dân số tại Thủ đô là dân số trẻ, các cặp vợ chồng mới chỉ đi làm vài năm, chưa có thời gian tích lũy tài chính nên không có khả năng chi trả cho việc mua một căn hộ ở nội đô.
“Việc phát triển ra vùng ven đô là rất tự nhiên và điều này đã diễn ra ở nhiều nước trên thế giới. Tôi cho rằng đó là một diễn biến tất yếu của thị trường và nó chỉ là đến nhanh hay đến chậm mà thôi” – bà Nguyễn Hồng Vân cho hay.
Ghi nhận thực tế, từ đầu năm 2019 đến nay, giá BĐS tại các huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận của Hà Nội đã có sự tăng giá nhưng không biến động trên diện rộng. Về vấn đề này, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, ở thời điểm hiện tại, sau khi đã trải qua nhiều đợt “sốt đất”, các sản phẩm BĐS tại các huyện đang ở mức cao hơn giá trị thực.
“Các giao dịch trước đây chủ yếu là những người đầu tư nên giá đất thường xuyên bị đẩy lên cao sau khi tại các huyện này có dự án nào đó được khởi công hoặc có thông tin dự án mới chuẩn bị khởi công. Nhưng đến thời điểm này, thị trường đã chững lại, do người có nhu cầu thực để ở thì không đủ khả năng mua và những người đầu cơ cũng không tiếp tục giao dịch vì tỷ lệ lợi nhuận thấp, không đủ bù chi phí khác” – ông Đính cho hay.
Theo đánh giá của các chuyên gia, các huyện vùng ven Hà Nội sắp sửa được nâng cấp hành chính thành quận là thông tin vui cho thị trường BĐS tại các khu vực này nhưng cần một thời gian dài để các huyện sắp xếp lại cơ cấu tổ chức, kiện toàn hệ thống hạ tầng. Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết, sau một thời gian kiện toàn hệ thống hạ tầng, BĐS khu vực các huyện vùng ven sẽ trở thành tâm điểm của thị trường Hà Nội. Về dài hạn, BĐS tại các khu vực này sẽ vẫn tiếp tục tăng giá.
“Tôi cho rằng tốc độ tăng giá các sản phẩm ven đô sẽ nhanh hơn nội đô, chi phí xây dựng thấp hơn cho nên đầu tư vào khu vực đó thì lợi nhuận cao hơn. Ở đô thị lớn như Hà Nội, triển vọng để phát triển BĐS vùng ven rất là mạnh, vì có dòng di dân từ các tỉnh về rất nhiều và nhu cầu nhà ở của những người nhập cư khá lớn” - ông Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Các chuyên gia cũng cảnh báo việc nhà đầu tư với mục đích lướt sóng, đón đầu đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng để đầu tư cần phải cẩn trọng trong việc kinh doanh BĐS tại các huyện vùng ven. Vì khi sản phẩm được qua tay những người đầu tư giá sẽ liên tục được đẩy lên, đến thời điểm thị trường không thể thanh khoản sẽ bị “chôn vốn” và gặp rủi ro về thời hạn thanh toán.
"Một số điểm nóng về BĐS tại Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì thường xảy ra “sốt” đất vì thông tin quy hoạch đô thị, tạo ra sự quan tâm của nhiều người. Vì vậy, chính quyền phải công khai, minh bạch các quy hoạch để tránh tình trạng “sốt” đất xảy ra." - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Khởi "Chính quyền cần phải có những phương án tránh việc làm xáo động thị trường, gây hoang mang cho người dân qua các thông tin quy hoạch. Đồng thời phải vào cuộc quyết liệt để ngăn chặn việc lừa đảo khách hàng từ việc “vẽ” lên các dự án trên phần đất đã được quy hoạch để bán thu lợi bất chính hoặc những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn tổ chức bán hàng." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường thuộc Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Quốc Việt |
