Cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh: Nút thắt đã được gỡ

Hấp dẫn nhưng quá khó thực hiện

Năm 2016, Thành ủy TP Hồ Chí Minh ban hành chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ. Mục tiêu đề ra là đến năm 2020 TP sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Sau 4 năm triển khai, đến năm 2020, TP Hồ Chí Minh cũng mới chỉ hoàn thành cải tạo được 2/237 chung cư cũ và có thể nói, gần như là bế tắc.

Câu hỏi được đặt ra, tại sao các chung cư cũ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng phần nhiều toạ lạc ở các vị trí đắc địa, thậm chí là đất “kim cương” nhưng vẫn không thu hút được các nhà đầu tư tham gia? Xoay quanh vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, khó khăn lớn nhất trong cải tạo, xây dựng lại những chung cư cũ không phải cấp D đến từ quy định phải có 100% chủ sở hữu đồng ý tháo dỡ. Chưa có cơ chế, chính sách tái định cư đối với chủ sở hữu chung cư và các hộ ở ghép. Ngoài ra, giá bán phần diện tích chênh lệch của căn hộ tái định cư với diện tích căn hộ cũ và giá bán căn hộ tái định cư cho hộ ở ghép cũng là vướng mắc khó giải quyết.

Đồng quan điểm này, một cán bộ của một quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị rằng, thực tế có một số DN BĐS rất quan tâm, muốn tham gia đầu tư dưới hình thức xã hội hóa. Các DN đã đi lại nhiều lần, nghiên cứu rất kỹ lưỡng nhưng cuối cùng rút lui vì vướng mắc lớn nhất liên quan đến chỉ tiêu dân số. Trên địa bàn các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh hiện nay, việc điều chỉnh chỉ tiêu dân số cho một khu vực nào đó hết sức khó khăn. Muốn thu hút được các nhà đầu tư cần phải cho tăng chỉ tiêu dân số gấp lên từ 2,5 - 3 lần hiện hữu. Có nghĩa là số căn hộ tăng gấp 2,5 - 3 lần thì họ mới có thể làm được. 1/3 số căn hộ để tái bố trí cho các hộ dân trong chung cư cũ, 1/3 bán ra để hoàn vốn đầu tư và phần còn lại mới là lãi của DN.

Mở nút thắt

Thực tế những vướng mắc trên đã được UBND TP Hồ Chí Minh kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ trong buổi làm việc ngày 13/5/2021. Theo đó, UBND TP Hồ Chí Minh kiến nghị cho phép nhà đầu tư tham gia xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, xuống cấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi và giao trong phạm vi thực hiện dự án. Đồng thời cho phép UBND TP lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ (cấp B, C, D) theo hình thức chỉnh trang đô thị. Kiến nghị này đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý.

Được biết, Chương trình phát triển nhà ở và phát triển đô thị tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 – 2030 do Sở Xây dựng thực hiện cũng đặt ra các giải pháp để cải tạo chung cư cũ. Theo đó, TP này sẽ xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với các chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng. Khu vực trung tâm hiện hữu (bao gồm quận 1 và quận 3) ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước 1975.

Khu vực 11 quận nội thành hiện hữu (bao gồm các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp và Bình Thạnh) tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị theo hướng hiện đại. Tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng... cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ trước 1975.

Với các nút thắt đã được tháo gỡ, người dân TP Hồ Chí Minh kỳ vọng việc cải tạo chung cư cũ sẽ được đẩy mạnh trong thời gian tới.