Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, dự báo đến năm 2020 là 1 triệu căn hộ, trong khi hiện nay mới chỉ đáp ứng hơn 10.000 căn/năm. Hiện mới có khoảng 20% người lao động tại các khu công nghiệp có chỗ ở ổn định.
Thay đổi phương thức đầu tư
Do khoảng cách giữa cung - cầu còn rất lớn nên tại đô thị đang có 284.000 hộ đang sống trong nhà ở thiếu kiên cố, số nhà ở dưới 30m2 (dưới 7m2/người) là hơn 1,13 triệu căn hộ. Công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở thuê nhà trọ của tư nhân trong điều kiện hầu hết chật hẹp, VSMT không đảm bảo. Để đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho hai đối tượng này, cần có các cơ chế chính sách ổn định, lâu dài. Từ thực tế triển khai trong những năm qua, đã có nhiều ý kiến đề xuất nên thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường. Theo đó, thay vì đóng vai trò là nhà đầu tư như hiện nay, cộng với các chính sách ưu đãi, miễn giảm cho DN, thì Nhà nước chỉ nên tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua. Toàn bộ khoản thu trước đây được miễn giảm cho DN, Nhà nước đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội. DN hoàn toàn đầu tư dự án như nhà ở thương mại nhưng phải dành tỷ lệ % theo quy hoạch để xây dựng nhà ở giá rẻ với diện tích 25 - 45m2/căn hộ. Vật liệu xây dựng có thể thông thương nhưng chất lượng đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện phương thức đầu tư nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường là một đề xuất mới nhất, do đó đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Rất ủng hộ cho đề xuất thay đổi phương thức thực hiện, KS Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành phân tích, cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. DN đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Khi đó giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội hiện nay. Trong khi đó, chuyên gia độc lập, bà Vũ Ngọc Vinh lại cho rằng, nếu thực hiện thì cần cân nhắc đối tượng áp dụng. Bởi cũng là người có thu nhập thấp, nhưng thu nhập và vị trí trong xã hội lại rất khác nhau. Người làm kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ không thể có hoàn cảnh, điều kiện giống như người hoạt động trong lực lượng vũ trang... Doanh nghiệp không muốn giảm giá bán Được hưởng rất nhiều chính sách ưu đãi, đáng lý giá thành nhà ở xã hội phải rẻ hơn nhiều so với nhà ở thương mại, song thực tế lại không phải vậy. Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá nhà ở cho người thu nhập thấp hiện khá cao, diện tích còn lớn. Đã thế thủ tục xác nhận điều kiện đang sống và điều kiện chứng nhận vay vốn còn phụ thuộc nhiều yếu tố, do vậy người thu nhập thấp rất khó khăn và không đủ điều kiện tiếp cận. Là địa phương thực hiện tốt nhất cả nước về phát triển nhà ở xã hội, nhưng Hà Nội cũng đang đứng trước nhiều vấn đề khó khăn. Đại diện Sở Xây dựng cho rằng, với cách áp lãi suất 10% cho nhà đầu tư như hiện nay sẽ không thể khuyến khích DN giảm giá thành sản phẩm. Các DN rất thờ ơ, thậm chí không muốn ứng dụng công nghệ mới, sản phẩm mới. Vì giá thành giảm thì lợi nhuận của nhà đầu tư giảm theo. Một vấn đề đang gây bức xúc với các hộ dân mua nhà đó là việc áp dụng giá tạm tính của các dự án. Nhiều người dân nhận nhà vào ở mấy năm mà vẫn chưa có giá nhà chính thức để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Quy hoạch phải đi trước Để phát triển quỹ nhà ở xã hội, điều kiện đầu tiên là có quỹ đất. Tại Điều 56, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rất rõ: UBND tỉnh, TP khi duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, kể cả phần diện tích đất nhà ở thương mại phải dành 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Thế nhưng, tại không ít dự án, chủ đầu tư đã tìm mọi cách để không thực hiện. Cơ quan quản lý lại thiếu kiểm tra, đôn đốc xử lý nên quỹ đất 20% thường đạt rất thấp hoặc không có vì diện tích này trong dự án lại nằm ở vị trí chưa đền bù giải tỏa. Để giữ được quỹ đất này, theo các chuyên gia cần có sự thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm; đặc biệt cần có các quy định chi tiết ngay khi duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500. Cũng liên quan đến khó khăn về thiếu quỹ đất, một điều đáng lưu ý trong thực tế triển khai quy hoạch tại các TP lớn đó là đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm đã không còn. Vì vậy, phải đưa các dự án nhà ở xã hội ra xa trung tâm, nhiều dự án cách xa hàng chục ki lô mét. Đây là những khu vực thiếu thốn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thực tế này gây khó khăn cho cả chủ đầu tư dự án và cho người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà.
Nhà ở xã hội dành cho công nhân Khu công nghiệp Thăng Long, huyện Đông Anh. Ảnh: Công Hùng
|
| Ở Việt Nam chỉ có khoảng 50 - 60% hộ gia đình có thể là khách hàng trong thị trường nhà ở; 30 - 40% chỉ có thể trở thành khách hàng nếu có thể được hỗ trợ từ bên ngoài. Đối với 10% số hộ nghèo và rất nghèo còn lại thì ngay cả việc kiếm sống hàng ngày cũng đã chật vật, chỉ mong có được chỗ ở tối thiểu. Vì vậy, họ là đối tượng cần được sự quan tâm của Chính phủ và xã hội vì ở ngoài tầm với của thị trường bất động sản. Ông Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị và phát triển hạ tầng |
Do khoảng cách giữa cung - cầu còn rất lớn nên tại đô thị đang có 284.000 hộ đang sống trong nhà ở thiếu kiên cố, số nhà ở dưới 30m2 (dưới 7m2/người) là hơn 1,13 triệu căn hộ. Công nhân khu công nghiệp đa số đều phải ở thuê nhà trọ của tư nhân trong điều kiện hầu hết chật hẹp, VSMT không đảm bảo. Để đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho hai đối tượng này, cần có các cơ chế chính sách ổn định, lâu dài. Từ thực tế triển khai trong những năm qua, đã có nhiều ý kiến đề xuất nên thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường. Theo đó, thay vì đóng vai trò là nhà đầu tư như hiện nay, cộng với các chính sách ưu đãi, miễn giảm cho DN, thì Nhà nước chỉ nên tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua. Toàn bộ khoản thu trước đây được miễn giảm cho DN, Nhà nước đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội. DN hoàn toàn đầu tư dự án như nhà ở thương mại nhưng phải dành tỷ lệ % theo quy hoạch để xây dựng nhà ở giá rẻ với diện tích 25 - 45m2/căn hộ. Vật liệu xây dựng có thể thông thương nhưng chất lượng đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện phương thức đầu tư nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường là một đề xuất mới nhất, do đó đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Rất ủng hộ cho đề xuất thay đổi phương thức thực hiện, KS Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành phân tích, cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. DN đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Khi đó giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội hiện nay. Trong khi đó, chuyên gia độc lập, bà Vũ Ngọc Vinh lại cho rằng, nếu thực hiện thì cần cân nhắc đối tượng áp dụng. Bởi cũng là người có thu nhập thấp, nhưng thu nhập và vị trí trong xã hội lại rất khác nhau. Người làm kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ không thể có hoàn cảnh, điều kiện giống như người hoạt động trong lực lượng vũ trang... Doanh nghiệp không muốn giảm giá bán Được hưởng rất nhiều chính sách ưu đãi, đáng lý giá thành nhà ở xã hội phải rẻ hơn nhiều so với nhà ở thương mại, song thực tế lại không phải vậy. Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá nhà ở cho người thu nhập thấp hiện khá cao, diện tích còn lớn. Đã thế thủ tục xác nhận điều kiện đang sống và điều kiện chứng nhận vay vốn còn phụ thuộc nhiều yếu tố, do vậy người thu nhập thấp rất khó khăn và không đủ điều kiện tiếp cận. Là địa phương thực hiện tốt nhất cả nước về phát triển nhà ở xã hội, nhưng Hà Nội cũng đang đứng trước nhiều vấn đề khó khăn. Đại diện Sở Xây dựng cho rằng, với cách áp lãi suất 10% cho nhà đầu tư như hiện nay sẽ không thể khuyến khích DN giảm giá thành sản phẩm. Các DN rất thờ ơ, thậm chí không muốn ứng dụng công nghệ mới, sản phẩm mới. Vì giá thành giảm thì lợi nhuận của nhà đầu tư giảm theo. Một vấn đề đang gây bức xúc với các hộ dân mua nhà đó là việc áp dụng giá tạm tính của các dự án. Nhiều người dân nhận nhà vào ở mấy năm mà vẫn chưa có giá nhà chính thức để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Quy hoạch phải đi trước Để phát triển quỹ nhà ở xã hội, điều kiện đầu tiên là có quỹ đất. Tại Điều 56, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rất rõ: UBND tỉnh, TP khi duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, kể cả phần diện tích đất nhà ở thương mại phải dành 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Thế nhưng, tại không ít dự án, chủ đầu tư đã tìm mọi cách để không thực hiện. Cơ quan quản lý lại thiếu kiểm tra, đôn đốc xử lý nên quỹ đất 20% thường đạt rất thấp hoặc không có vì diện tích này trong dự án lại nằm ở vị trí chưa đền bù giải tỏa. Để giữ được quỹ đất này, theo các chuyên gia cần có sự thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm; đặc biệt cần có các quy định chi tiết ngay khi duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500. Cũng liên quan đến khó khăn về thiếu quỹ đất, một điều đáng lưu ý trong thực tế triển khai quy hoạch tại các TP lớn đó là đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm đã không còn. Vì vậy, phải đưa các dự án nhà ở xã hội ra xa trung tâm, nhiều dự án cách xa hàng chục ki lô mét. Đây là những khu vực thiếu thốn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thực tế này gây khó khăn cho cả chủ đầu tư dự án và cho người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà.
|
Những con số biết nói
TS Tạ Quỳnh Hoa - Đại học Xây dựng đã có thống kê một số liệu liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội với phương pháp nghiên cứu điều tra xã hội học tại các dự án nhà ở xã hội. Nghiên cứu này đã tiến hành phỏng vấn 150 đối tượng sử dụng nhà ở xã hội tại Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Khu công nghiệp Bắc Thăng Long; các khu đô thị như Việt Hưng, Kim Chung, Kiến Hưng, Đại Mỗ, Đặng Xá, Sài Đồng.
Kết quả cho thấy, tình trạng thuê mua và mua (sở hữu nhà) là chủ yếu, chiếm khoảng 75% số hộ. Căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng chiếm tỷ lệ đến 78,4%. Căn hộ có giá dưới 600 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 3%, quá ít so với nhu cầu. Giá căn hộ trung bình theo khảo sát vào khoảng 800 triệu đồng/căn. Với thu nhập bình quân hộ là 10,95 triệu đồng/tháng, tương đương 131,44 triệu đồng/năm, khả năng chi trả tiền nhà (chiếm 30%) vào khoảng 39,43 triệu đồng/năm. Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực hay chỉ số về giá nhà là 20 năm - quá cao so với mặt bằng chung về nhà ở xã hội.Kết quả cũng cho thấy: Giá nhà 11 triệu đồng/m2 là phổ biến, chiếm tỷ lệ khoảng 56%. Giá trung bình khoảng 11,5 triệu đồng/m2; Có 45% số hộ phải đầu tư thêm để sửa chữa, cải tạo nhà, dù hầu hết là các công trình vừa mới xây dựng; 80% người dân huy động nguồn tiền để thuê mua và mua nhà là từ tiền tiết kiệm của gia đình, chỉ có 6,5% là vay của ngân hàng. Nguyên nhân bởi lãi suất ngân hàng vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp. |
