| Chuyên gia nghiên cứu thị trường, Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Đức Tuyên. |
Ông đánh giá thế nào về việc TP Hà Nội lựa chọn 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì sẽ lên quận trong thời gian tới?
- 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì được lựa chọn để nâng cấp thành quận trong thời điểm này vì đây là những địa bàn được xem là cửa ngõ của Thủ đô tỏa đi các hướng. Trong thời gian qua, các địa phương này đã được Chính phủ và TP dành nhiều nguồn lực cho phát triển hạ tầng, đặc biệt là giao thông.
Bên cạnh đó, đây là những khu vực được xem là “vùng đất mới” khi Thủ đô mở rộng quá trình đô thị hóa, diện tích tương đối lớn, dân cư đông. Các khu vực này lại nằm liền kề với trung tâm, vì vậy việc lựa chọn 4 huyện để nâng cấp hành chính lần này là phù hợp với điều kiện thực tế và nhu cầu phát triển của Thủ đô.
Thị trường BĐS tại các khu vực này sẽ phát triển thế nào khi được nâng cấp hành chính thành quận, thưa ông?
- Với định hướng nâng cấp 4 huyện nêu trên thành quận là cơ hội tốt để các huyện xây dựng chiến lược phát triển và nâng cấp các tiêu chí phù hợp với quá trình đô thị hóa ngày càng cao của Thủ đô, cũng như phù hợp với xu thế phát triển của thế giới. Với định hướng các khu vực này sẽ trở thành những đô thị thông minh, công viên phần mềm, trung tâm thương mại, giải trí, chăm sóc sức khỏe và cũng là trung tâm đào tạo cao cấp... sẽ phục vụ cho mục tiêu phát triển chung của Thủ đô, trong khi tại khu vực trung tâm đã trở nên quá tải từ nhiều năm nay.
Thực tế trong thời gian qua, khi có thông tin được nâng cấp hành chính thành quận, thị trường BĐS tại khu vực này đã phát triển nóng, giá các sản phẩm BĐS không ngừng gia tăng. Theo đánh giá của tôi, trong thời gian tới, giá BĐS tại các khu vực mới này sẽ tiếp tục tăng, chứ không dừng lại. Mặt khác các huyện được định hướng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại dịch vụ. Qua đây, thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa và đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS.
Đây có phải mức tăng giá thực của các sản phẩm BĐS tại khu vực này?
- Nhiều ý kiến cho rằng, giá BĐS tại các khu vực này đã tăng trưởng vượt mức thực tế, nằm ngoài khả năng mua bán của người dân. Không phủ nhận chỉ trong vài năm giá BĐS tại các khu vực này đã tăng bình quân từ 2 – 3 lần, có những vị trí tăng cao hơn.
Theo quy luật của thị trường, khi nguồn cầu tăng mà nguồn cung không đủ thì giá sẽ tăng, nếu như không có người mua, không có những giao dịch thì giá không thể đẩy lên cao như vậy được. Ngay sau khi “siêu dự án” thành phố thông minh tại huyện Đông Anh được khởi động, giá BĐS tại khu vực này rục rịch tăng nhẹ, cho dù người mua phần lớn có thể là những nhà đầu tư nhưng thực tế giá BĐS tại các khu vực này tăng là có thực.
Những khó khăn, thách thức tại các huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận là gì?
- Hệ thống hạ tầng tại các huyện này mới hoàn thiện được bước đầu và không thể thực hiện nhanh chóng trong một thời gian ngắn mà cần phải có lộ trình dài hạn, kéo dài từ nay đến giai đoạn 2025 – 2030. Một số huyện vẫn còn thiếu các tiêu chí để trở thành quận, ít nhiều ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược phát triển kinh tế của địa phương, cũng như công tác quản lý liên quan đến lĩnh vực đất đai, quy hoạch, xây dựng... là những thành phần cơ bản của thị trường BĐS.
Theo ông, nếu đầu tư vào các địa bàn này cần chú ý đến những vấn đề gì?
- Việc xây dựng cơ chế quản lý hành chính mới sẽ cần một khoảng thời gian dài, trong quá trình này có thể sẽ xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”. Đã có nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực này nhưng không được lợi nhuận như kỳ vọng, giao dịch đình trệ nên phải “chôn” tiền tại các sản phẩm BĐS. Đây cũng là bài học cho những nhà đầu tư muốn lướt sóng hoặc đầu cơ.
Việc được định hướng nâng cấp hành chính thành quận đang từng bước đưa các khu vực này thành những vùng đất mới nhưng để đảm bảo phát triển bền vững thì cần phải hội tụ đầy đủ các yếu tố, như quy mô dân số, hệ thống hạ tầng, kho tàng phát triển kinh tế, các cơ quan quản lý... Trong bối cảnh này, thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều dư địa để phát triển.
Theo tôi, phương án tốt nhất cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là nên chọn một chiến lược dài hạn, với mức lợi nhuận hợp lý, tránh chạy theo thị trường sẽ dễ gặp rủi ro qua những “cơn sốt đất”. Đánh giá một cách khách quan, trong thời gian tới thị trường BĐS tại các khu vực này sẽ ổn định, bởi qua nhiều lần “sốt đất” người dân đã có thêm những kinh nghiệm, bài học nên không quá lo ngại về việc thị trường sẽ chứng kiến thêm những đợt “sốt đất ảo”.
Xin cảm ơn ông!
