Loạt thách thức chỉ mang tính ngắn hạn
Báo cáo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh quý IV/2023 của Savills mới công bố đã cho thấy phân khúc căn hộ đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.
Cụ thể, theo báo cáo, nguồn cung sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp là 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp.
Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV/2023 ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam bình luận: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.
Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%; những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.
Số liệu khảo sát thị trường mới đây cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng, khoảng 22.071 căn trong năm 2023, giảm 32% so với năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.
Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh, tập trung tại khu Đông TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022. Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 và đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm TP.
Ngoài ra, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm 2023. Tuy nhiên, các chủ đầu tư dự án BĐS cũng đã đẩy mạnh áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu thị trường. Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3% - 8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý hoặc chậm trễ tiến độ xây dựng.
Căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời
Đánh giá phân khúc căn hộ, dữ liệu của Savills chỉ ra một điểm tích cực trong năm 2024, đó là nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.
Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP Hồ Chí Minh phân tích: “Lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Theo dữ liệu của chúng tôi, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua. Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực Quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%”.
Tuy nhiên, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh, mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp.
Theo dự báo của Savills, trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TP Hồ Chí Minh có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.
Với phân khúc căn hộ, năm 2024 nguồn cung mớisẽ tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn và tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh khoảng 8.000 - 10,000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương. Nguồn cung, sức cầu thị trường bất động sản vào đầu năm 2024 không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ quý III/2024 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.
