Đằng sau những thương vụ M&A dự án bất động sản

Thế nhưng, đằng sau những thương vụ ấy, vẫn là câu chuyện khó sớt chia và những hệ lụy từ bất đồng về lợi ích.

Một trong những câu chuyện hồi sinh “dự án chết” gây chú ý trong thời gian qua trên địa bàn Hà Nội, không thể không nhắc tới dự án Tòa nhà đa năng Đức Phương tại số 99 Trần Bình, quận Nam Từ Liêm, do Công ty TNHH Đức Phương làm chủ đầu tư. Mặc dù ra mắt thị trường từ năm 2010 nhưng dự án liên tục gặp rắc rối liên quan đến huy động vốn với đối tác là Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Đô thị Hà Nội nên dự án nằm im suốt gần 5 năm trời. Đến năm 2015, Công ty Đức Phương bán cổ phần cho BID Group và dự án này chính thức thuộc về BID Group và được đổi tên thành “The Garden Hill Tower”.

Về phía quyền lợi khách hàng, BID Group và Đức Phương đã ký văn bản thống nhất đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm trong “Thỏa thuận hợp tác đầu tư” đã ký với các khách hàng góp vốn mua căn hộ để thực hiện tiếp dự án. Tuy nhiên, sau khi cân đối tài chính, BID Group cũng đưa ra đề xuất nâng mức giá bán nên đã vấp phải sự phản đối của nhóm khách hàng cũ.  Họ cho rằng, chủ đầu tư mới đã không tôn trọng thỏa thuận hợp tác đầu tư ban đầu, đồng thời căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối. Sự việc chỉ được giải quyết sau khi BID Group và Đức Phương kiên trì đối thoại và trần tình mọi vấn đề với khách hàng.

“Trong câu chuyện đầu tư  của bất kỳ  thương vụ M&A nào cũng khó suôn sẻ như mong muốn vì bản chất nó đã vốn phức tạp nên mới phải sang nhượng. Để cái kết có hậu thì Chủ đầu tư mới và cũ phải đồng thuận trong cách giải quyết. Dự án 99 Trần Bình “The Garden Hill Tower” là một ví dụ. Mặc dù  hiện vẫn còn ý kiến này ý kiến kia, chúng tôi cũng xác định khó tránh khỏi.  Quan trọng là chúng tôi đang nỗ lực để có thể đảm bảo quyền lợi khách hàng một cách tốt nhất.”- đại diện BID Group chia sẻ.

Tương tự như dự án 99 Trần Bình về thời gian triển khai, về số lần thêm chủ, đổi chủ, song dự án Hà Nội Time Tower nằm tại Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông lại có số phận bết bát hơn nhiều. Dự án được khởi công xây dựng từ quý IV/2010, do Công ty CP Dịch vụ cao cấp Dầu khí (PVR) là chủ đầu tư và dự kiến bàn giao vào năm 2013. Song, do tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra, khiến dự án đã bị bất động trong thời gian dài và trải qua 2 lần  thêm chủ, đến nay mới rục rịch triển khai trở lại. Trong đó, lần đầu tiên diễn ra cuối năm 2012 khi Tập đoàn Đại Dương (OGC) mua 10 triệu cổ phiếu của PVR, tương đương hơn 19% vốn điều lệ và trở thành cổ đông lớn của PVR. Dự án khi đó được đánh giá là có tiến độ khá tốt và thỏa thuận gia hạn tiến độ công trình vào quý IV/2014.

Thế nhưng “niềm vui lớn chả tày gang”, Hà Nội Time Tower đột ngột ngừng triển khai, các cổ đông lớn (gồm cả OGC) thoái hết vốn khỏi PVR, khiến dự án lại chết lâm sàng thêm một lần nữa. Đến tháng 12/2015, sự góp vốn tương đương khoảng 24% của Công ty CP Đầu tư MHD Hà Nội, PVR bất ngờ công bố tái khởi động dự án Hà Nội Time Tower và cam kết sẽ hoàn thành tòa A vào năm 2017 và hoàn thành tòa B vào năm 2018. So với mốc hoàn công và bàn giao nhà cho khách hàng vào đầu năm 2014 theo kế hoạch đã được thỏa thuận trước đó thì dự án đã bị chậm tiến độ đến 3 năm. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, do không đồng tình với những điều khoản mới của chủ đầu tư nên một số khách hàng đã có những phản ứng nhất định, thậm chí yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền đặt cọc nhưng không được chấp nhận. Hiện dự án lại tiếp tục kéo dài tiến độ, mà một trong những nguyên do chủ yếu là Chủ đầu tư và khách hàng chưa tìm được tiếng nói chung.

Theo giới chuyên gia BĐS, các “dự án chết” chủ yếu tập trung vào những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc  sau cú hích hạn chế nguồn vốn của ngân hàng. Ngoài ra, một nguyên nhân khác là những năm trước, khi thị trường BĐS đang trên đỉnh cao, các DN đua nhau đầu tư vào BĐS với nhiều DN tay ngang đến từ các lĩnh vực kinh doanh khác như bánh kẹo, thủy sản, xuất nhập khẩu, taxi, phân phối dẫn tới tình trạng cung nhiều – cầu ít nên việc thu hút nguồn vốn từ trong dân không còn. Dẫn tới, những dự án này đi vào ngõ cụt và buộc phải dừng đầu tư. Do đó, khi tham gia vào các “dự án chết”, những nhà đầu tư mới phải đưa ra giải pháp khắc phục triệt để từ cơ cấu lại thiết kế, giá bán đến cả chính sách marketing phù hợp mới đảm bảo được thanh khoản. Ngoài ra, việc thay đổi chủ đầu tư mới cũng phải đảm bảo chất lượng dự án thực sự tốt mới đảm bảo được uy tín thương hiệu trong dài hạn.

Thế nhưng thực tế, hậu thương vụ M&A ít khi không xảy ra kiện tụng, phản ứng từ phía khách hàng với chủ đầu tư mới, thậm chí còn xảy ra bất đồng ngay cả chủ đầu tư và mới làm khó cho khách hàng. Đúng như nhận định của Giám đốc Công ty CP BĐS Soho Việt Nam Phan Xuân Cần - người mai mối cho nhiều thương vụ BĐS của các chủ đầu tư với báo giới, khó khăn nhất trong việc hồi sinh các dự án BĐS sau khủng hoảng là tìm ra tiếng nói chung giữa các bên liên quan. Hệ lụy cũng chính từ nút thắt này.

Điều này không có gì khó hiểu vì trong xu hướng sáp nhập, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ thì việc chuyển giao chủ đầu tư có đảm bảo lợi ích cho khách hàng luôn là yếu tố mà dư luận quan tâm hàng đầu. Bởi khi các dự án được chuyển nhượng hay sáp nhập, giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới.  Mặc dù về mặt pháp lý khi các dự án được chuyển nhượng thì khách hàng sẽ không bị ảnh hưởng nhưng thực tế không hẳn vậy.

Chị Thu Trà (khách hàng từng góp vốn vào một dự án ở Đại Mỗ) cho hay, khi dự án chưa đổi chủ chị đặt cọc mua căn hộ dự án thông qua  một sàn giao dịch. Thế nhưng khi dự án được thay chủ thì tiền đặt cọc kia không được công nhận vì sàn giao dịch nọ không được chấp thuận làm đơn vị phân phối dự án. “Chủ mới chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng, họ không chịu trách nhiệm về việc này. Còn về hợp đồng vay vốn trước đó của dự án, yêu cầu trả lại họ cũng tìm cách thoái thác hợp lý, nếu không một loạt hợp đồng vay vốn khách hàng sẽ đòi thanh lý toàn bộ thì họ vỡ trận. Cuối cùng người chịu thiệt, rủi ro vẫn là chúng tôi.” – chị Trà nói.