Dự án bất động sản: Chủ đầu tư thu tiền cọc không quá 5% giá bán

Bảo đảm đồng bộ với các luật khác

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở 26 ý kiến đại biểu Quốc hội phát biểu, 4 ý kiến đại biểu Quốc hội tranh luận tại hội trường, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng), Thường trực Ủy ban Pháp luật và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình ý kiến của các đại biểu Quốc hội, chỉnh lý dự thảo Luật.

Để bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, dự thảo Luật đã được chỉnh lý tại Điều 10, Điều 15 và Điều 41, theo đó tổ chức kinh tế thực hiện điều kiện và thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư trong nước có quyền thực hiện các hình thức kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như tổ chức, cá nhân trong nước. Hiện nay, theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chủ thể này được coi là tổ chức trong nước…

Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ sớm có phương án cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để tránh tạo khoảng trống pháp lý.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, qua rà soát, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, trên thực tế có các trường hợp không đủ điều kiện để được làm người thành lập và quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhưng vẫn được quyền kinh doanh bất động sản và thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Vì vậy, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 9 để không làm hạn chế các quyền chính đáng, hợp pháp của các tổ chức, cá nhân.

Đối với nội dung về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”...

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo 2 phương án: Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Về nội dung này, Thường trực Ủy ban Kinh tế xin kiến nghị giữ 2 phương án và lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội để làm cơ sở Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định về vấn đề này.

Tham gia ý kiến tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, trong tương quan giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khoản 2 Điều 1 trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã xác định rõ, tất cả những giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê, nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, còn phát triển dự án nhà ở thương mại thì được điều chỉnh bằng Luật Nhà ở, đất cho nhà ở thương mại được điều chỉnh bằng Luật Đất đai. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu rõ, sự phân định này đã được thể hiện thống nhất, còn một số chi tiết nhỏ, cơ quan thẩm tra sẽ tiếp tục rà soát.

Đảm bảo hoàn thiện dự án Luật với chất lượng tốt nhất

Cho ý kiến về phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật liên quan đến tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài quản lý tài sản, xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất chưa có quy định cụ thể, về vấn đề này, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị khi thảo luận về Dự thảo Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi) đưa vào một điều trong dự thảo.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cũng đồng tình với quan điểm liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ một phần dự án, theo đó, khi hoàn thành nghĩa vụ mới được phép chuyển nhượng.

“Đối với nội dung Chính phủ xin ý kiến đối với 2 phương án, đề nghị gửi phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội, tuy nhiên cần lập luận rõ ưu nhược điểm của từng phương án, trong đó nêu rõ đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ, nêu rõ quan điểm của Chính phủ để đại biểu Quốc hội lựa chọn” - Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu quan điểm.

Liên quan đến phạm vi điều chỉnh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau khi có văn bản của Ủy ban Kinh tế, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã tổ chức họp, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp để có ý kiến đề xuất đối với nội dung này. “Qua nghiên cứu ý kiến của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng nhận thấy, nếu không quy định liên quan xử lý tài sản đảm bảo sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý”- Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Bên cạnh đó, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, quan điểm cho rằng các tổ chức tín dụng không có chức năng kinh doanh bất động sản, do đó không nên đưa vào phạm vi điều chỉnh dự thảo Luật này cũng có lý lẽ phù hợp. 

“Tuy nhiên, nếu chúng ta không quy định ở Luật này và cũng không quy định ở Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ dẫn đến những vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường. Qua ý kiến các bộ ngành, Bộ Xây dựng nhận thấy, trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên đưa một quy định dẫn chiếu qua Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để đảm bảo quy định cụ thể vấn đề này” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu ý kiến.

Trong khi đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, đề xuất của Bộ Xây dựng dẫn đến hai vấn đề vướng mắc. Luật Các tổ chức tín dụng hiện hành không có quy định nào về điều kiện thế chấp với các loại tài sản.

Dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có luật hóa một số chính sách trong Nghị quyết 42 về xử lý tài sản nợ xấu và tài sản bảo đảm, cụ thể dự kiến luật hóa Điều 10 liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm dự án bất động sản. Nếu không tiếp tục luật hóa Nghị quyết 42 nữa thì sẽ không còn điều khoản quy định phạm vi điều chỉnh về tài sản bảo đảm nữa.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước đề nghị dẫn chiếu một cách phù hợp, theo đó, khi xử lý các tài sản, điều kiện chuyển nhượng đối với dự án cũng như trình tự, thủ tục được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, để có cơ sở triển khai thực hiện trên thực tiễn.

Kết luận nội dung thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, qua thảo luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản đồng tình, đánh giá cao về báo cáo, tiếp thu, giải trình, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế trên cơ sở đã phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng, các cơ quan.

Những nội dung tiếp thu, giải trình chỉnh lý có tính đồng thuận, thống nhất cao, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu tối đa những ý kiến đã phát biểu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để hoàn thiện dự thảo Luật có chất lượng tốt nhất.