Nhiều kẽ hở trong thu hồi đất
Theo luật gia Vũ Xuân Tiền, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty tư vấn VFAM Việt Nam, sau gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai 2003 tuy đã đạt được những kết quả nhất định nhưng cũng bộc lộ những bất hợp lý rất lớn. “Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Những kẽ hở của luật cộng hưởng với nạn tham nhũng là nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu nại, tố cáo kéo dài. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất hiện nay cũng thiếu minh bạch, mâu thuẫn” - luật gia Tiền phân tích.
Ngoài nút thắt cần tháo gỡ trong cơ chế thu hồi đất nói trên, luật gia Vũ Xuân Tiền cho rằng, các nút thắt khác cần tháo gỡ sửa đổi luật lần này, đó là việc xác định giá đất bất hợp lý, thiếu minh bạch; việc phân cấp quản lý về đất đai quá rộng; quy định về tiền sử dụng đất không hợp lý; hạn mức giao đất nông nghiệp manh mún; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai quá nhiều, chồng chéo. “Việc sửa Luật Đất đai sẽ không có tác dụng gì trong cuộc sống, nếu chưa tháo gỡ được những nút thắt nêu trên”, ông Tiền đánh giá.
Với các cơ chế thỏa thuận giá đất, nhà đầu tư sẽ phải dùng đất tiết kiệm hơn. Ảnh: Việt Linh
Đồng quan điểm, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, không nên quy định giá bồi thường đất theo nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng khoảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định. Trong khi, giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian. Vì vậy, nên thay thế bằng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và người dân được hưởng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất mang lại.
Giá đền bù nên có sự đồng thuận
Trong những năm qua, nhiều dự án thu hồi đất của doanh nghiệp bị “ách tắc” do một số hộ dân không đồng thuận. Về vấn đề này, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, thỏa thuận giá đất giữa doanh nghiệp và người dân nên áp dụng nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng tối thiểu bằng hai phần ba sự đồng thuận của cư dân trong cộng đồng đó. Đây là kinh nghiệm của Hàn Quốc và họ đã thành công khi triển khai cơ chế này.
Nói về cơ chế thu hồi đất, có ý kiến cho rằng, cần áp dụng cơ chế thu hồi đất cho mọi trường hợp, không nên có sự thỏa thuận riêng. GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm, không nên đòi hỏi sự công bằng với mọi đối tượng vì các dự án khác nhau. Chuyện khiếu nại đất đai của người dân thường liên quan đến việc tiền bồi thường cho dân ít song nhà đầu tư sau khi làm dự án lại bán với giá cao. Đối với việc cấp đất cho an ninh quốc phòng, trường học, bệnh viện, đường sá… chắc chắn được ưu tiên hơn đối với việc sử dụng vào các mục đích khác, đa số người dân đều đồng thuận.
Nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ bảng giá đất của Nhà nước, bởi bảng giá này thường thấp hơn thị trường. Nếu áp dụng sẽ gây thiệt hại cho người dân và là nguyên nhân gây ra các vụ khiếu kiện. Theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, trong vấn đề xác định giá đất, theo thông lệ quốc tế, nên xã hội hóa để các tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện, tránh việc Nhà nước “vừa đá bóng, vừa thổi còi". Nhà nước chỉ nên giữ vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, hướng dẫn, kiểm tra.
Đối với chuyện tích tụ ruộng đất, Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Mạnh Hiển cho rằng, không nên khuyến khích “mua đứt, bán đoạn” mà nên khuyến khích người dân chọn người có năng lực để cho thuê đất. Ngoài ra, Thứ trưởng Hiển cho biết, sau này Bộ TN&MT tiếp tục lấy ý kiến trong quá trình vận hành, xem có khó khăn, vướng mắc gì không. Một số doanh nghiệp cho rằng, chưa có sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Doanh nghiệp trong nước phải trả tiền thuê đất hàng năm, trong khi doanh nghiệp nước ngoài chỉ phải trả tiền một lần. Liệu có nên cho doanh nghiệp nước ngoài trực tiếp chuyển nhượng đất hay không cũng là băn khoăn.
| Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa đáp ứng được đòi hỏi của Hội nghị Trung ương 5 khóa XI là “phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 một cách toàn diện”. So với Luật Đất đai 2003, dự thảo này không có đột phá nào trong khi vẫn giữ nguyên hạn chế. Dự thảo có khiếm khuyết là không đề cập tới mảng đất đô thị. Mối quan hệ giữa đất đai với đô thị hóa, phát triển và quản lý đô thị được đánh giá chưa đồng bộ. TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam |
