Đừng quá kỳ vọng vào dòng vốn ngoại ở thị trường BĐS 2016

Trước khi bước sang năm 2016, năm được kỳ vọng có nhiều chuyển biến từ lực hút của dòng vốn ngoại, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT xung quanh vấn đề này.

Việc phát triển thị trường vốn trung và dài hạn có vai trò quan trọng với kênh BĐS, ông nhận định thế nào về việc mở cửa cho người nước ngoài được mua nợ xấu ở Việt Nam, tham gia vào M&A đối với các dự án BĐS trong năm 2015?

- Hiện nay, chúng ta đã có đầy đủ pháp lý để người nước ngoài được mua nợ xấu BĐS và tham gia vào phương thức chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập DN. Tuy nhiên chưa có dấu hiệu được đón nhận trên thực tế. Cần dùng nhiều thủ pháp để thực hiện các chính sách mở cửa đã được luật hóa trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi để tăng tính hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Cá nhân tôi cho rằng, quy luật này là tất yếu vì các nhà đầu tư trong nước tiềm năng tài chính có hạn. Trong khi đó các nhà đầu tư nước ngoài lại có điều kiện về phương thức, kinh nghiệm, các giải pháp kỹ thuật để đưa ra cách xử lý phù hợp. Ví dụ như các khu đô thị sau nhiều năm "đắp chiếu", gần đây đã có sự chuyển động với nhiều công trình tái khởi động do một số nhà đầu tư lớn nước ngoài mua lại. Trong năm 2015, xu hướng này đã “chớm nở” nhưng chưa thật sự mạnh mẽ. Có thể phải đến giữa năm 2016 và đầu năm 2017 đây mới được xem như một phương thức chính để giải quyết các BĐS tồn đọng. Tất nhiên còn tùy vào phân tích của nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tìm kiếm lợi ích cũng như sự thương thảo giữa hai bên.

Phân khúc nhà ở cho thuê được xem như cách tạo an cư tốt nhất cho đại bộ phận người có nhu cầu cải thiện chỗ ở. Dù vậy đến nay vẫn chưa có cơ chế để đẩy mạnh phát triển. Theo ông cần có những giải pháp gì để phân khúc này hấp dẫn hơn?

- Trước đây, khu vực nhà ở cho thuê ở Việt Nam có 3 vướng mắc chính. Thứ nhất là khó khăn về vốn, để có được một dự án nhà cho thuê thì vòng quay của vốn ít nhất phải 25 - 30 năm. Trong trường hợp giá thuê rẻ, vòng quay phải lên đến 40 năm. Thứ 2 là khung pháp luật chưa bảo vệ lợi ích của cả người đi thuê và người cho thuê. Cuối cùng, văn hóa về sở hữu nhà ở nước ta quá nặng nề.

Tư vấn dự án nhà ở cao cấp Watermark Hồ Tây cho khách hàng. Ảnh: Công Hùng

Trong Luật Nhà ở, Chương về Nhà ở cho thuê coi như đã giải quyết những rủi ro về pháp lý của người đi thuê và người cho thuê do không thể đơn phương bỏ hợp đồng. Còn rủi ro về mặt văn hóa truyền thống, tôi cho rằng hiện nay vẫn tập trung vào đối tượng người có thu nhập thấp thuê nhà thì câu chuyện này không quá trở ngại. Thời điểm hiện tại, vấn đề nan giải là làm sao giải quyết được vốn cho các dự án nhà ở cho thuê. Thực tế, ngân hàng trong nước không có khả năng tiếp cận vốn dài hạn, ngân hàng nước ngoài thì chưa được thế chấp vay tiền. Do đó, chỉ có thể nhìn vào các nhà đầu tư nước ngoài, họ có vốn dài hạn để trụ lâu dài ở thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt ở các dự án nhà ở cho thuê. Hiện tại, đây được xem là phương thức duy nhất để tăng phân khúc nhà ở cho thuê.

Trong 6 tháng cuối năm nay có sự trở lại áp đảo của phân khúc BĐS cao cấp trên thị trường. Nếu tình hình này kéo dài đến năm 2016, có trở thành mối lo “tồn kho” bắt nguồn từ việc định vị sai phân khúc không, thưa ông?

- Định nghĩa BĐS “cao cấp” hiện nay còn mơ hồ. Việc thị trường rầm rộ mua – bán các căn hộ có giá trên 30 triệu đồng là có nhưng về bản chất có đúng là BĐS “cao cấp” không? Tôi cho trong tình trạng thị trường BĐS đang trầm lắng, giá trị 30 triệu đồng/m2 được xem như cao cấp, tuy nhiên thực tế thì không hẳn. Những căn hộ chất lượng cao hiện nay thu hút được sự quan tâm của người mua thực chất do đất tại vị trí “vàng” làm cho giá BĐS cao lên. Tâm lý lo ngại tồn kho quỹ hàng “cao cấp” mới đã được đặt ra nhưng chưa có biểu hiện thực tế.

Có ý kiến cho rằng, các hiệp định quốc tế quan trọng được ký kết năm 2015 sẽ thu hút nhiều dòng vốn ngoại vào phân khúc nhà ở khu công nghiệp trong năm 2016. Ông bình luận gì về ý kiến trên?

- Nói chung khu vực nhà ở xã hội bao gồm nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, học sinh tại các trường đại học cao đẳng và nhà cho người có thu nhập thấp tại đô thị là điểm chính để phát triển thị trường BĐS từ 2009 đến 2014. Trong năm 2015 đến năm 2016, vẫn phát triển nhưng độ nóng sẽ giảm vì khu vực nhà ở giá trung bình và trên trung bình đang có sức hấp dẫn và thu hút được vốn đầu tư nhiều hơn. Luồng vốn ngoại đừng quá kỳ vọng trong năm tới sẽ chảy về phân khúc này. Năm 2015, nhà đầu tư nước ngoài vẫn nghiên cứu thăm dò thị trường là chính. Nếu nói năm 2016 họ quyết định xuống tiền vào thị trường BĐS Việt Nam thì tôi cho rằng hơi lạc quan. Các nhà đầu tư ngoại sẽ vẫn tiếp tục tìm phương thức đầu tư sao cho hiệu quả cao nhất. Chưa có chuyện luồng vốn đầu tư vào BĐS chuyển sang luồng vốn ngoại là chính.

Xin trân trọng cảm ơn ông!