Thế nhưng, trao đổi với báo Kinh tế & Đô thị, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương đã phủ nhận điều này, bởi theo ông, mục tiêu của đề án quy hoạch là phát huy tối đa tiềm năng của dự án.
Ông nhận định thế nào về tình hình M&A dự án BĐS hiện nay, đặc biệt là trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh?
- Trong khoảng 5 năm gần đây có thể xem là thời gian thành công của thị trường BĐS Việt Nam . Vị thế cạnh tranh của ngành cũng được chứng tỏ, thông qua dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cộng hưởng với những hoạt động M&A có xu hướng chuyển biến rất tích cực cùng mức tăng trưởng ấn tượng.
Trong năm 2016 vừa qua và lan cả sang 2017, xu thế của M&A tiếp tục thể hiện sự bền bỉ của mình với nhiều hoạt động sôi nổi, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Chúng ta không chỉ chứng kiến những thương vụ M&A của DN nội mà còn có dịp chứng kiến hàng loạt những động thái đến từ nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là Nhật Bản, Hongkong (Trung Quốc), Hàn Quốc, Malaysia và Singapore. Nhìn chung, hoạt động sôi động của M&A tại thị trường BĐS Việt Nam với quy mô từ lớn đến nhỏ ở nhiều phân khúc, chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững. Với tầm nhìn một Việt Nam sở hữu nhiều cơ hội và tiềm năng, M&A sẽ tiếp tục là một hình thức mà đại đa số những nhà đầu tư sẽ dùng để tham gia vào thị trường, nhằm hiện thực hóa mục tiêu của họ.
Theo ông, khó khăn của DN BĐS khi thực hiện M&A hiện nay là gì?
- Hiện tại, hầu hết những thương vụ M&A đều có khó khăn chung về mặt thời gian, khi quá trình đàm phán thường diễn ra khá lâu với quy trình hoàn tất một thương vụ M&A khá phức tạp. Chính vì lẽ này, một yếu tố quan trọng là nhà đầu tư nên tìm kiếm và làm việc với những nhà tư vấn uy tín, chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, am hiểu môi trường pháp lý, thuế cũng như những mô hình thương vụ phù hợp với thị trường Việt Nam. Từ sự cố vấn này, nhà đầu tư sẽ có thể tự tin tiếp cận thị trường và tối đa hóa vai trò tham gia của họ, trong một bối cảnh M&A năng động, nở rộ như hiện tại.
Liệu vấn đề quy hoạch dự án có là tác nhân gây nên những dự án “trùm mền” không, thưa ông?
- Trước tiên, chúng ta có thể khẳng định rằng, quy hoạch không phải là tác nhân, bởi điều này không phản ánh đúng với mục tiêu của đề án quy hoạch là phát huy tối đa tiềm năng của dự án.
Có thể thấy một sự thật là quy hoạch luôn tác động không nhỏ đến thị trường BĐS. Khi có quy hoạch cụ thể thì thị trường sẽ được định hướng phát triển, sự kỳ vọng sẽ được thể hiện rõ hơn vì nhà đầu tư dựa vào thông tin quy hoạch để triển khai các dự án hay thực hiện chiến lược kinh doanh của họ. Quy hoạch chung được phê duyệt sẽ hứa hẹn nhiều lợi ích, tuy nhiên, nhiều vấn đề của thị trường BĐS hiện nay còn phụ thuộc vào các yếu tố khác, như năng lực vốn, khả năng triển khai dự án và uy tín cũng như cam kết của chủ đầu tư dành cho khách hàng.
Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được thông báo về nghĩa vụ tài chính trong việc nộp tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án. Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mới đó là yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.
Xin cảm ơn ông về sự chia sẻ này!.
