KTĐT - Sau khi VinaCapital bán hai dự án bất động sản (BĐS) lớn tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều người tỏ ra lắng về “tương lai” của thị trường này.
Theo phân tích của ông Rudolf Hever, Giám đốc Cao cấp thuộc CBRE Việt Nam, các quỹ, nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS đã không “tháo chạy” khỏi Việt Nam lúc thị trường đi xuống vào cuối năm 2008 và đầu năm 2009, thì trong lúc này chuyện đó càng không xảy ra.
Bán vì thị trường ảm đạm
Cho đến nay, do thị trường BĐS đóng băng quá lâu đã khiến các quỹ, nhà đầu tư này đuối sức và gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp tục triển khai các dự án. Do đó, để “cắt” lỗ, nhiều quỹ, nhà đầu tư buộc phải bán dự án để tái cấu trúc lại danh mục đầu tư của mình.
Đây chính là nguyên nhân của việc VinaCapital bán toàn bộ 50,1% cổ phần của mình trong dự án cao ốc A&B tại quận 1 (TP.HCM) vào giữa tháng 10 vừa qua. Sau 4 năm đầu tư vào dự án này, A&B hiện đang trong quá trình xây dựng, với khoảng 25.500m2 sàn văn phòng, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2011.
Theo ông Don Lâm, Tổng Giám đốc VinaCapital, quỹ này đã đầu tư gần 10 triệu USD vào dự án cao ốc A&B. Chính vì vậy, việc bán lại cổ phần của dự án đã đem lại tỉ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là 17,5% cho khoản đầu tư này.
Tháng trước, VinaCapital cũng đã quyết định bán 70% cổ phần của mình tại khách sạn 5 sao Hilton Hà Nội Opera. Được biết, VinaCapital đã thu về khoảng 8 triệu USD lợi nhuận sau ba năm đầu tư vào khách sạn này.
Mặc dù, VinaCapital không tiết lộ danh tính người mua số cổ phần trên.
Nguyên nhân khiến VinaCapital phải bán cổ phần tại hai dự án trên, theo ông Don Lâm, hiện thị trường văn phòng cho thuê đang chững lại và đây cũng là dịp quỹ này chuyển vốn đầu tư của mình sang các lãnh vực khác của thị trường.
“Thị trường BĐS Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, đối với phân khúc văn phòng cho thuê hiện nay cung đang vượt xa cầu. Vì vậy trong chiến lược mục tiêu trung và dài hạn, VinaCapital tiếp tục tái cấu trúc danh mục đầu tư nhằm đảm bảo lợi nhuận cho nguồn vốn đầu tư.”, ông Don Lâm tính toán.
Ngoài VinaCapital, theo báo cáo của CBRE, chủ đầu tư hai dự án căn hộ Prince và Princess ở phường Thảo Điền, quận 2 (TP.HCM) cũng đã bán lại cho Công ty JSM Indochina, với giá 26 triệu USD.
Sau khi mua lại hai dự án này, Công ty JSM Indochina sẽ kết hợp với dự án Peninsula mà công ty đã mua trước đó với giá 19 triệu USD để hợp thành một dự án căn hộ cao cấp, với 600 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Trong thời gian này, Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai cũng đã bán gần như toàn bộ dự án Hoàng Anh An Tiến ở huyện Nhà Bè (TP.HCM), gồm gần 1.000 căn hộ, với giá 1.000 - 1.100 USD/m2 cho Công ty Cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV, để BIDV phân phối cho cán bộ, công nhân viên của mình.
Không chỉ những dự án trên, theo ông Rudolf Hever, do khó khăn, nên đã có rất nhiều dự án trong thời gian qua đã được “trao tay”, nhưng các giao dịch này không được tiết lộ.
“Hiện có một làn sóng các quỹ và nhà đầu tư BĐS nước ngoài mới đang tìm cách thâm nhập thị trường Việt Nam, song họ vẫn còn thận trọng và chưa có quyết định chính thức.”, ông Rudolf Hever nói.
Tái cấu trúc danh mục đầu tư!
Tại buổi họp báo công bố hợp tác đầu tư của Tập đoàn Quản lý quỹ VinaCapital và DWS Vietnam Fund – thuộc Deutsche Bank Group (Đức) vào tập đoàn Y khoa Hoàn Mỹ, diễn ra mới đây tại TP.HCM, ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành VinaCapital khẳng định, VinaCapital bán một số dự án BĐS trong thời gian qua là để tái đầu tư vào những lĩnh vực khác.
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh cho rằng, so với khu vực, thị trường BĐS Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng, song giá đất không ổn định khiến nhà đầu tư cảm thấy bất an. Bên cạnh đó, những quy định về hoạt động của thị trường thiếu công khai minh bạch, trong đó không ít quyết định được đưa ra mà thiếu sự dự báo trước.
Để cạnh tranh trong ngắn hạn, giá đất phải được giữ ở mức ổn định tương đối, tránh trường hợp cứ vài năm giá đất lại được nâng lên một mức cao hơn, thậm chí vượt cả mức tăng trưởng của nền kinh tế.
“Giá đất tăng quá mạnh là một cản trở đối với những nhà đầu tư nước ngoài khi vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS. Đối với người dân thì điều này là một gánh nặng”, TS. Doanh nhận định.
Ông Ngô Dương Hoàng Thao, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đại Đông Dương cho rằng, việc quỹ đầu tư nước ngoài cũng như chủ đầu tư trong nước “thanh lý” một số dự án BĐS trong thời điểm này nhằm “trút bớt gánh nặng” về vốn, giảm tỷ lệ rủi ro.
Theo ông Thao, chuyện VinaCapital nhượng lại cổ phần trong hai dự án BĐS của mình là chuyện rất bình thường. Với gần 2 tỷ USD đầu tư tại Việt Nam cho đến thời điểm này, việc VinaCapital bán hai dự án khoảng vài chục triệu USD là một tỷ lệ rất nhỏ và không thể khẳng định được việc quỹ đầu tư này “tháo chạy” khỏi thị trường Việt Nam.
Ông Thao cho biết thêm, quỹ đầu tư thì không thể đổ vốn vào một dự án nào đấy để chờ thời, mà họ có một khoảng thời gian nhất định để thu hồi vốn và sinh lợi cho cổ đông của mình.
“VinaCapital bản chất là một quỹ đầu tư tài chính, không có nghiệp vụ khai thác quản lý. Do đó, khi một phi vụ đã sinh lợi, họ sẽ bán thu hồi vốn để đầu tư vào những lĩnh vực khác.”, ông Thao nói.
Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng Giám đốc Tập đoàn Berjaya Việt Nam cho rằng, việc bán dự án của VinaCapital là chuyện hoàn toàn bình thường đối với một quỹ đầu tư tài chính này, cũng như bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam trong thời điểm hiện nay.
Thậm chí, ông Nam còn nhận định, việc VinaCapital bán thành công cổ phần trong hai dự án BĐS chứng tỏ thị trường này vẫn còn sức hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời là tín hiệu lạc quan trong thời gian tới. Hiện thị trường BĐS Việt Nam còn khá trầm lắng, mặc dù thời gian gần đây sức mua đã có chút sôi động trở lại.
Tuy nhiên, tâm lý ảnh hưởng bởi thị trường chứng khoán khởi sắc đang bắt đầu quay trở lại đối với các nhà đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, cho đến thời điểm này, BĐS vẫn là kênh đầu tư ít rủi ro nhất.
