Làm thế nào để đảm bảo không mua phải dự án bất động sản “ma”?

Nhìn chung, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận hiện nay, chủ đầu tư "bán lúa non" rất nhiều. Ngay từ khi dự án có chút pháp lý như văn bản thuận chủ trương đầu tư là nhiều doanh nghiệp đã chào bán với hình thức khách hàng góp vốn. Khách hàng nếu muốn “gặt lúa non” càng sớm thì lãi suất càng cao nhưng rủi ro cũng nhiều.

Lời khuyên là, với những nhà đầu tư không chuyên nghiệp thì đừng ham lãi cao mà nên tìm mua nền đất của các dự án được quy hoạch bài bản, đã có giấy chủ quyền đứng tên chủ đầu tư. Như vậy, khách hàng sẽ được ký hợp đồng công chứng sang tên giấy chủ quyền ngay.

Với người mua đất nền trong những khu phân lô bán nền thì phải xác định đất có chủ quyền của người đứng ra bán. Ngoài ra khu đất ấy phù hợp quy hoạch đất ở, đã được chính quyền cho phép phân lô tách thửa và diện tích phải phù hợp với diện tích được phép tách thửa của địa phương.

Không loại trừ trường hợp người bán, môi giới xưng danh chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc quyền của người khác. Vì vậy, người mua chỉ nên chọn dự án của những chủ đầu tư có uy tín, căn cứ vào tiềm lực tài chính và những dự án trước đó mà chủ đầu tư này đã thực hiện. Lai lịch chủ đầu tư cũng như các thông tin liên quan đến doanh nghiệp và người đại diện đứng ra giao dịch cần được người mua kiểm tra kỹ. 

Lưu ý, những chủ đầu tư uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, đúng cam kết thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn.

Ngoài ra, người mua cũng có thể tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính năm trong thời gian gần nhất.

Đối với những chủ đầu tư nợ đọng vốn lớn ở các ngân hàng, có nhiều dự án bị thế chấp trong thời gian dài thì khách hàng không nên tiếp cận vì có thể dự án sắp triển khai cũng đã bị thế chấp.

Tham khảo từ chính người dân đã mua các dự án trước đó của chủ đầu tư cũng là cơ sở để biết năng lực thực sự của chủ đầu tư thế nào.

Dự án “ma” thường không có bất kỳ văn bản pháp lý nào về dự án hoặc có đầu nhưng không có đuôi. “Cò” có thể dẫn người mua xem thực địa nhưng đến nơi thì chính người dân, chính quyền địa phương lại không biết ở đó có dự án.

Người mua cần yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, đất đó. Cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng); thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng…

Đối với đất nền: Lô đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở. Đây là yếu tố quan trọng để được phép xây dựng sau này, nếu có giấy phép xây dựng thì càng tốt.

Người mua đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin quy hoạch.

Đối với chung cư: Kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư; giấy phép xây dựng dự án chung cư; xác nhận việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

Khi tìm hiểu nền đất qua công ty môi giới, người mua nền đất cũng phải tìm hiểu giá thật của nền đất và phí môi giới, tư vấn. Các công ty môi giới thường nhập nhèm khi tư vấn về giá và đã có trường hợp phí môi giới, tư vấn chiếm đến 1/3 giá trị hợp đồng gây tranh chấp giữa công ty môi giới, khách hàng và chủ đầu tư.

Dự án “ma” thì danh không chính, ngôn không thuận. Người bán xưng danh chủ đầu tư nhưng thực tế dự án chưa có, đất vẫn thuộc quyền của người khác. Có trường hợp nhận môi giới nhưng lại xưng danh là chủ đầu tư trong tiếp xúc khách hàng, đứng ra ký kết hợp đồng, nhận tiền của người mua.

Điều kiện mở bán của dự án cũng là vấn đề quan trọng mà người mua cần đặc biệt quan tâm khi mua. Bởi thông thường những dự án được mở bán hợp pháp phải đáp ứng được các điều kiện tiêu chuẩn.

Đối với bất động sản đất nền, dự án phải hoàn thành kết cấu cơ sở hạ tầng. Đối với dự án căn hộ chung cư, công trình xây dựng phải được thi công hoàn thiện lô cốt. Đáp ứng được hai điều kiện trên, dự án mới có giá trị để được mở bán rộng rãi.

Thường thì sale bán dự án “ma” tư vấn rất vòng vèo, đưa ra nhiều thông tin làm nhiễu khả năng phân tích của người mua, tạo sự rối rắm, mất cảnh giác.

Sử dụng chim mồi, hô hào kiểu kích động, đưa hứa hẹn trên trời khiến người mua luôn có cảm giác vội vã, không kịp suy nghĩ, gấp rút ký hợp đồng, đóng tiền mà không có thời gian tìm hiểu thêm thông tin, thậm chí không có cơ hội gọi điện thoại cho người thân tham vấn.

Đây là cách giúp nhà đầu tư tránh mua phải bất động sản đang bị sở hữu chéo, nói cách khác là bị thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng. Để kiểm tra dự án có đang thế chấp ngân hàng hay không, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giấy tờ pháp lý đồng thời tìm hiểu thông tin về dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng.

Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp, người mua cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.

Trên thực tế, các vụ lừa đảo như Alibaba đều ký với người mua những hợp đồng đội lốt “dự án ma” như hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư... Biểu hiện rõ nhất là mời chào khách hàng nhưng không nhằm để mua bán đất mà là để đặt chỗ mua trước, “làm ăn chung”, dụ dỗ người mua rót vốn vào sau đó rất khó thu hồi, thậm chí mất trắng. 

Do đó, khách hàng phải thật tỉnh táo khi ký hợp đồng. Cần phải biết rõ chủ tài sản là ai và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường hợp ký với cá nhân ủy quyền cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng. Nếu là hợp đồng ký với công ty môi giới thì người mua cần kiểm tra văn bản giữa chủ đầu tư và công ty môi giới để xem phạm vi công ty môi giới có thể ký kết và thu tiền của khách hàng đến đâu.

Đặc biệt, đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải chú ý đến nội dung tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng cho đến trước khi nhận bàn giao nhà. Chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa nhận nhà. Nên giữ lại 5%-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao toàn bộ giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mới chi trả toàn bộ.