Theo giới kinh doanh địa ốc, giá trị BĐS luôn tỷ lệ thuận với tọa độ địa lý, dự án BĐS càng đắc địa, càng trở nên đắt giá. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia địa ốc nhận định, không ít dự án chỉ “đắc địa” trên giấy nhằm mục đích bán hàng hơn là đem lại lợi ích cuối cùng cho người sử dụng.
“Đắc địa” khắp mọi nơi
Theo kinh nghiệm của những người mua nhà, vị trí đắc địa của một dự án phải đáp ứng được sự thuận tiện gần trung tâm TP và giao thông không bị cản trở. Nếu quy chiếu theo định nghĩa này thì hầu hết những dự án quảng bá “đắc địa” rầm rộ trên địa bàn Hà Nội không đáp ứng được đầy đủ. Thậm chí còn cố tình sai lệch thông tin.
Dự án Ecolife Capitol được quảng cáo rầm rộ có vị trí đắc địa ngay tại mặt đường Lê Văn Lương kéo dài. Ảnh: Vân Hằng
Trên website phân phối chính thức dự án Ecolife Capitol của chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô có đoạn giới thiệu “Sở hữu vị trí đắc địa tại mặt đường Lê Văn Lương, hệ thống giao thông thuận lợi, dễ dàng di chuyển tới bất cứ đâu mà không lo ùn tắc giao thông hay khói bụi. Dự án còn là nơi giao thoa của các tuyến đường giao thông huyết mạch như Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi, Khuất Duy Tiến, Trần Duy Hưng… Từ đây, chỉ mất 5 phút là đến siêu thị Big C Thăng Long hay trung tâm Hội nghị Quốc gia và chưa đến 10 phút là tới Hồ Hoàn Kiếm, Thiên đường Bảo Sơn”... đang thu hút nhiều khách hàng bởi vị trí “vàng”.
Tuy nhiên, khi phóng viên khảo sát thực tế tại trục đường Lê Văn Lương kéo dài (nay là đường Tố Hữu) dài 2,7km thì mới phát hiện ra ngoài dự án Ecolife Capitol còn có hàng chục dự án với quy mô khủng đang cấp tập xây dựng như Handico, Usilk city, UDiamond Flowers… “Lòng đường Lê Văn Lương khá hẹp (mỗi bên rộng 11,25m2). Hiện tại đường khá bế tắc về mặt lưu thông do các dự án BĐS quá nhiều khiến mật độ dân số tăng, thì sao có thể gọi là “di chuyển dễ dàng được”? Đó là chưa kể từ đường Lê Văn Lương muốn đến được những địa điểm kể trên dù không phải giờ cao điểm cũng không tài nào trong vòng 5 - 10 phút được” - ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh.
Đối với những dự án nằm tại những vị trí không mấy đắc địa cũng được “mượn danh” mặt đường để có giá hơn. Với quảng cáo là dự án có vị trí ngay trung tâm quận Thanh Xuân, gần nhiều trường đại học và các trung tâm thương mại lớn, dự án Diamond Blue (69 Triều Khúc) có giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2 đã thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Tuy nhiên, thực tế sau những lời “có cánh”, dự án Dianmond Blue nằm sâu trong con phố Triều Khúc chật hẹp, mật độ giao thông lớn và thường đối mặt với UTGT. Tương tự là dự án HongKong Tower (Cầu Giấy), Star Tower (Khương Trung), Imperia Garden (Nguyễn Huy Tưởng), Sky Garden (Định Công)… cũng chui sâu trong những “ngõ nhỏ, phố nhỏ”.
Cạnh tranh “ảo”
Ở góc nhìn chuyên môn, theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, trong giới kinh doanh địa ốc, việc tìm mọi cách để thu hút khách hàng không phải là chuyện hiếm. Ai cũng biết, vị trí là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một dự án BĐS khi mà chỉ cần cách nhau vài bước chân là giá bán và sự quan tâm của khách hàng đã khác. Mỗi một dự án đều có mục tiêu để đáp ứng một nhu cầu nào đó, vị trí đắc địa đôi khi là một cách định nghĩa từ nhà đầu tư để tạo lợi thế cạnh tranh ảo cho dự án, và chưa chắc đã dẫn đến những hiệu quả sử dụng cho khách hàng. Do đó, việc lập lờ thông tin của các chủ đầu tư và môi giới cũng không ngoài mục đích thu hút khách hàng. Tuy nhiên, với cách cố tình mập mờ để hút người mua thì chắc chắn sẽ có những tác dụng ngược và việc khách hàng quay lưng với dự án là điều không thể tránh khỏi.
Yếu tố “đắc địa” luôn là niềm mong muốn của các dự án BĐS, một lợi thế cạnh tranh quan trọng của dự án. Với tình hình thị trường cạnh tranh như ngày nay, dự án nào cũng được quảng cáo vị trí “đắc địa” khiến khách hàng khó khăn hơn khi tìm kiếm những dự án hợp với nhu cầu của mình. Tất nhiên để sở hữu được một căn hộ có vị trí thật sự “đắc địa” rất khó, đòi hỏi tài chính dồi dào. Người mua cần hiểu cho đúng nhu cầu, đôi khi phải linh hoạt đối chiếu, so sánh và thậm chí có thể nhờ đến các chuyên gia BĐS tư vấn kiểm tra kỹ lưỡng trước khi lựa chọn những dự án được quảng cáo "đắc địa" hiện nay.
| Chuyên gia nhận định Dung hòa giữa các tiêu chí  Trao đổi với phóng viên, chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cho rằng, yếu tố chiến lược góp phần mang lại thành công cho các dự án BĐS là vị trí. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chạy đua “vị trí đắc địa”. Vị trí đắc địa bao gồm nhiều tiêu chí: thuận tiện đi lại, phong thủy, môi trường, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Tùy thuộc vào nhóm vị trí để phân bổ giá BĐS phù hợp. BĐS cao cấp mang "bán kính vàng" cách trung tâm đô thị 3 - 5km. BĐS trung cấp phải đi xa hơn, sở hữu bán kính thuận lợi là 5 - 10km. Còn các BĐS bình dân, quãng đường này có thể lên đến 13 - 20km. Do đó, người mua nhà cần xác định chính xác vị trí “vàng” phù hợp với mong muốn và tài chính của mình trước khi tìm kiếm dự án để tránh trường hợp bị cuốn vào mê trận đắc địa của chủ đầu tư. Đối với những khách tầm trung nên chọn vị trí ở vùng ngoại ô nhưng bù lại có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp. Nghĩa là cần nâng tiêu chí này lên và hạ tiêu chí kia xuống hài hòa với nhu cầu đặt ra.
Gia Tuấn ghi
|
