Đấu giá là một hình thức giao dịch nơi các mặt hàng hoặc tài sản được bán cho người trả giá cao nhất trong một sự kiện được tổ chức công khai. Đây được xem là một trong những hình thức giao dịch lâu đời nhất thế giới, là cơ hội để định giá nhiều tác phẩm nghệ thuật, đồ trang sức và sưu tầm có giá trị trong lịch sử.
Đấu giá bất động sản từng xuất hiện tại châu Âu và Mỹ từ thế kỷ XVIII, ban đầu được áp dụng chủ yếu cho các điền trang lớn, nhưng dần dần được mở rộng sang các loại hình đất đai, nhà cửa khác. Song ở thời điểm hiện tại, đấu giá bất động sản trở nên đặc biệt phổ biến ở Australia và New Zealand, dù mới chỉ du nhập vào 2 nước từ cách đây hơn 60 năm.
Theo Peter Thompson - Giám đốc điều hành công ty môi giới bất động sản Barfoot & Thompson có trụ sở ở New Zealand, sự phổ biến trên có thể bắt nguồn từ truyền thống mua bán gia súc, ô tô thông qua hình thức đấu giá từ các gia đình ở nông thôn, rồi được họ mang đến những thành phố ở các quốc gia châu Đại Dương này.
“Những địa điểm được đấu giá ban đầu chỉ là những ngôi nhà được xem là hơi "khác biệt" hoặc khó được định giá. Nhưng khi thị trường bắt đầu sôi động, hình thức này đã lan rộng ra tất cả loại hình bất động sản khác", ông Thompson cho hay. Ở những giai đoạn cao điểm như 2013-2016, có tới 80% bất động sản của Barfoot & Thompson được bán thông qua đấu giá trực tiếp.
Còn theo ước tính của công ty bất động sản Belle Property, có tới 70% doanh số bán nhà của công ty tại các bang New South Wales và Victoria (Australia) được thực hiện bằng đấu giá trực tiếp ở thời điểm hiện tại. "Đấu giá đã trở thành nhịp đập của bất động sản tại Australia. Mọi người tham dự các buổi bán đấu giá này để đánh giá sức khỏe của thị trường bất động sản", Nick Boyd – Trưởng phòng bán hàng và Phát triển kinh doanh của Belle Property, tiết lộ.
Cởi mở và minh bạch
Khác với các quy trình mua bất động sản truyền thống, bán đấu giá không có quá trình đàm phán sau khi mức giá cuối cùng được chốt. Các bên quan tâm đăng ký đấu giá đều phải thực hiện mọi thẩm định và kiểm tra trước khi đấu thầu, và mức giá chiến thắng là mức giá cuối cùng, không thể thay đổi.
“Ngược lại, trong một giao dịch bất động sản truyền thống, việc đàm phán chỉ bắt đầu khi một lời đề nghị được chấp nhận, với nhiều nhượng bộ đi kèm”, Laura Brady – Giám đốc điều hành công ty đấu giá bất động sản Concierge Auctions, cho biết.
Còn theo Campbell Dunoon, Giám đốc phụ trách đấu giá của Barfoot & Thompson, quy trình này khác với trải nghiệm mua bán bất động sản truyền thống ở chỗ chúng được tổ chức công khai, minh bạch, nơi người mua này có thể thấy mặt những người mua khác và mức giá họ sẵn sàng chi trả.
“Đấu giá có tính cởi mở và công bằng, điều mà bạn không có được khi mua bán bất động sản theo cách truyền thống”, ông Dunoon nói. Yếu tố trên khiến đấu giá là một lựa chọn phổ biến ở New Zealand và Australia đối với mọi loại bất động sản ở mọi mức giá, đem lại tâm kết quả “thuận mua, vừa bán” cho các bên.
Quy trình rõ ràng
Có 3 bước riêng biệt trong quá trình đấu giá bất động sản ở Australia và New Zealand. Người bán trước tiên xác định xem họ có thiết lập mức giá ban đầu trước khi đấu giá hay không, trước khi bắt đầu một chu kỳ tiếp thị rộng rãi. Cuối cùng, phiên đấu giá được tổ chức công khai theo hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến.
Mức giá ban đầu có thể hiểu là mức giá khởi điểm mà người bán cảm thấy ưng ý đối với bất động sản của mình. Người mua phải có khả năng trả bằng hoặc cao hơn mức giá ban đầu nếu muốn tham gia đấu giá. Trong trường hợp không ai đạt được mức giá trên ở ngày đấu giá, bất động sản sẽ được dời bán sang ngày khác và người bán sẽ đàm phán với những người trả giá cao nhất ở những ngày đó để đảm bảo giao dịch diễn ra trót lọt.
Một điểm đáng chú ý là trước mỗi phiên đấu giá bất động sản ở Australia và New Zealand, người bán sẽ tổ chức một giai đoạn tiếp thị kéo dài 4-6 tuần. Ví dụ, Concierge Auctions thường tổ chức các buổi “open house” (mở cửa bất động sản cần bán để những người mua tiềm năng đến xem) kéo dài 1 ngày. Các buổi open house ở Australia và New Zealand thường diễn ra vào cuối tuần, nơi người bán thu thập phản hồi của thị trường về khả năng bán được của bất động sản.
Ngoài các buổi open house, ông Thompson cho biết những đại lý môi giới bất động sản tại New Zealand có thể đăng quảng cáo trên báo chí khi bắt đầu các chiến dịch tiếp thị. Bên cạnh đó, những công ty như Concierge Auctions và Belle Property thường tổ chức các sự kiện xã hội để thu hút sự quan tâm đối với các bất động sản hàng đầu của họ.
Một phiên đấu giá bất động sản thường được tổ chức ở bậc thềm phía trước hoặc trong phòng khách của bất động sản đang rao bán. Đây được xem như một sự kiện mang tính cộng đồng vì có sự tham gia của cư dân địa phương cũng như bạn bè của người mua và người bán.
Tuy nhiên, một số công ty vẫn tổ chức các buổi đấu giá bất động sản riêng tư, nơi chỉ những người mua đã đăng ký mới có thể tham dự, nhằm mang lại sự ẩn danh cho nhóm khách hàng độc quyền này.
Ưu thế trong giao dịch
Ở thời điểm thị trường bất động sản nóng lên, một phiên đấu giá bất động sản có thể thu hút rất nhiều người. Theo ông Nick Boyd, việc có hơn 150 người tham dự một phiên đấu giá bất động sản ở Australia là điều không hiếm.
Còn ở New Zealand, quá trình đấu giá thường được tổ chức tại phòng môi giới hơn các địa điểm của bất động sản. Ông Thompson lý giải điều này sẽ thu hút những người mua nghiêm túc và giảm các tình huống gây mất tập trung.
Để tham gia đấu giá bất động sản ở New Zealand và Australia, người mua phải có điều kiện tài chính ổn định vì hợp đồng là vô điều kiện. Ví dụ ở Australia, ngay khi bất động sản sẽ được bán ra, khoản tiền cọc có giá trị bằng 10% tổng giá trị bất động sản phải được thanh toán ngay bằng séc hoặc chuyển khoản. “Một khi đã tham gia phiên đấu giá, người mua phải chịu trách nhiệm thanh toán 100%”, ông Boyd lưu ý.
Một điều quan trọng khác là việc thịnh hành bán đấu giá khiến các giao dịch bất động sản được lưu thông nhanh chóng, kể cả với những bất động sản cao cấp có nhóm người mua nhỏ hơn. Năm 2018, khi xem xét 10 lô bất động sản hàng đầu tại 56 thị trường trên khắp nước Mỹ, Concierge Auctions phát hiện tới 62% bất động sản hạng sang mất hơn 6 tháng để bán. Trong khi đó ở Australia, có tới 75% bất động sản phân khúc tương tự được bán ra chỉ trong 4-6 tuần.
"Mua bán bất động sản theo cách truyền thống như định giá và chờ người mua "cắn câu" có thể rất kém hiệu quả và thiếu kiểm soát", giám đốc Laura Brady cho hay. “Trong một thế giới mà mọi người đã quen với sự thỏa mãn ngay lập tức, bất động sản không đi theo xu hướng đó”.
