Mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người Việt ở nước ngoài

Nhiều vướng mắc được sửa đổi

Ông Mai Văn Đặng (Việt kiều quốc tịch Pháp) trú tại phố Lương Sử C (Đống Đa, Hà Nội) chia sẻ, sau hơn 30 năm sống và làm việc tại Pháp, cách đây 5 năm gia đình ông đã chuyển hẳn về Việt Nam sinh sống, có nhu cầu sở hữu một căn hộ nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư thuộc địa bàn huyện Gia Lâm.

“Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất, cơ quan chức năng thông báo theo quy định của pháp luật hiện hành thì vợ chồng tôi không đủ điều kiện để sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư. Vì vậy, suốt 5 năm qua, gia đình tôi đang phải tạm gác việc mua nhà và vẫn đang phải ở nhà thuê” – ông Mai Văn Đặng cho hay.

Câu chuyện về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với những người Việt ở nước ngoài là vấn đề gây ra nhiều tranh luận trong thời gian qua, đặc biệt từ khi Luật Đất đai 2014 có hiệu lực thi hành.

Ngoài việc giới hạn về số lượng căn hộ, nhà ở trong một dự án nhà ở, khu đô thị, Luật còn quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài (không loại trừ đối tượng dân cư là Việt kiều) không được phép sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư.

“Chính vì những quy định như vậy nên trước đây những cá nhân, tổ chức nước ngoài (bao gồm cả Việt kiều) muốn sở hữu nhà ở Việt Nam thì đều “lách luật” bằng hình thức nhờ người thân, bạn bè đứng tên để thực hiện các giao dịch mua – bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất. Bởi vậy, đã xảy ra rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện; phía cơ quan chức năng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết kiện tụng liên quan đến vấn đề này” – luật sư Trịnh Hữu Đức, Văn phòng Luật sư Hàm Rồng nói.

Cũng theo luật sư Trịnh Hữu Đức, để tháo gỡ nhứng khó khăn này, trong các dự án luật sửa đổi, bổ sung được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai) đã có nhiều đổi mới.

Cụ thể, Điều 4, 28, 41 và 46 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhóm người gốc Việt định cư ở nước ngoài (không có quốc tịch Việt Nam) được hưởng đầy đủ quyền lợi trong việc mua, thuê mua, thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà.

Đồng thời được phép cho thuê đất, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê... giống như công dân trong nước và Việt kiều định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam.

“Để đồng bộ về quy định giữa các văn bản luật, trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng sửa đổi, bổ sung quy định người Việt ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS, sở hữu tài sản gắn với quyền sử dụng đất như tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của luật đất đai” – luật sư Trịnh Hữu Đức cho biết thêm.

Thêm cơ hội đầu tư

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, những năm gần đây, nguồn kiều hối “đổ” về Việt Nam tăng mạnh theo từng năm. Chỉ tính riêng năm 2023, mặc dù kinh tế thế giới vẫn đang trong tình trạng khó khăn, khủng hoảng nhưng dòng kiều hối đã đạt trên 16 tỷ USD, tăng 16% so với năm 2022.

Trong khi đó, lượng kiều hối đầu tư vào BĐS chiếm từ 15 – 20% tổng dòng tiền gửi về, nghĩa là số lượng kiều hối vào BĐS chiếm trên dưới 2 tỷ USD/năm. Tính toán một cách cơ học, nếu số tiền này đầu tư vào phân khúc chung cư trung cấp (giá từ 3 – 4 tỷ đồng/căn) thì mỗi năm dòng tiền của đồng bào người Việt ở nước ngoài có thể mua được 10.000 – 15.000 căn hộ.

Hiện nay, số lượng người Việt sinh sống, làm việc ở nước ngoài tương đối lớn với khoảng 5,5 triệu kiều bào, trong đó trên 1 triệu người không còn mang quốc tịch Việt Nam. Với việc các dự án luật sửa đổi, bổ sung mở rộng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho cộng đồng người Việt ở nước ngoài, được xem là quyết định “mở đường” nhằm tạo ra cơ hội sở hữu nhà cũng như đầu tư vào thị trường BĐS trong nước.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, việc các dự án luật mới được Quốc hội thông qua mở rộng quyền mua nhà, sở hữu nhà đất đối với nhóm người Việt kiều không chỉ mang lại cơ hội dành cho kiều bào, mà còn mở ra cơ hội cho DN kinh doanh BĐS trong nước có thêm nguồn khách hàng chính thống, gia tăng sự cạnh tranh, nâng cao chất lượng sản phẩm.

“Thị trường BĐS Việt Nam đang ở trong giai đoạn khủng hoảng thừa, với việc Quốc hội mở rộng điều kiện mua, sở hữu nhà cho kiều bào sẽ góp phần tích cực vào việc kích cầu thị trường. Vì vậy, ngay từ thời điểm này, cộng đồng DN kinh doanh BĐS cần xây dựng kế hoạch để xây dựng những loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu ở, đầu tư của người Việt ở nước ngoài. Đồng thời để kích cầu thị trường hơn nữa và thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao từ nước ngoài, Nhà nước cũng cần nghiên cứu quy định về việc người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam trong một khoảng thời gian cụ thể được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam” – TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực từ những quy định mới mang lại, cũng không ít ý kiến cho rằng, với việc mở rộng quyền mua, sở hữu nhà đất tại Việt Nam cho người Việt ở nước ngoài có thể gây ra những tác dụng ngược với thị trường BĐS, đó là tình trạng đầu cơ, gây nhiễu loạn nếu không kiểm soát tốt và những áp lực về sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực.

“Phải nhìn nhận một cách khách quan là mọi sự việc đều có 2 mặt, nhưng tôi cho rằng chúng ta không nên quá lo lắng về câu chuyện này. Bởi lẽ, khi Luật Thuế BĐS được ban hành, Nhà nước sẽ đánh thuế lũy tiến tăng theo đối với số lượng BĐS đã mua (áp dụng cả đồng bào trong nước và kiều bào); còn đối với lo ngại sự phát triển không đồng đều thì Nhà nước cần chỉ đạo triển khai hiệu quả chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, cân bằng tỷ lệ đối với các sản phẩm nhà ở thương mại...” – chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh nêu.