Nhắm mắt làm liều
Anh N.H.H quê Nam Định làm kinh doanh tự do, cách đây 2 năm có bỏ ra số tiền hơn 1 tỷ đồng để mua lại một căn nhà cấp 4, diện tích 45m2 để ở tại địa bàn phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội). Đáng nói, căn nhà này nằm trên diện tích đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi, có đóng thuế đất hàng năm, anh H và chủ đất thỏa thuận mua bán với nhau bằng hình thức viết tay, thuê văn phòng luật sư lập vi bằng.
Sau một thời gian sử dụng căn nhà bị xuống cấp, dột nát, ẩm mốc nên gia đình anh H muốn cải tạo, sửa chữa lại. Theo đúng quy trình phải làm đơn xin xác nhận hiện trạng tài sản và lưu trú của Tổ trưởng Tổ dân phố, sau đó nộp lên UBND phường.
“Khi đến UBND phường nộp đơn xin sửa chữa nhà, tôi được cán bộ thông tin lại là căn nhà của tôi nằm trong diện vi phạm trật tự xây dựng đô thị trên đất nông nghiệp nên chính quyền không cho phép sửa chữa cải tạo và căn nhà có thể bị cơ quan chức năng tháo dỡ bất cứ lúc nào.
Trước khi mua, tôi nghĩ rằng đất đã xây dựng nhà nên yên tâm ở. Hơn nữa, do điều kiện tài chính hạn hẹp nên gia đình cũng chỉ dám mua nhà với mức tiền như vậy, nhưng sau khi được biết thông tin tôi rất lo lắng” – anh H chia sẻ.
Ở hoàn cảnh tương tự, gia đình chị N.T.P cách đây gần 10 năm cũng mua một căn nhà 2 tầng, diện tích 1 sàn trên 30m2 với giá trên 800 triệu đồng tại địa bàn phường Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội), cũng thuộc diện đất nông nghiệp, đóng thuế đất hàng năm, giao dịch bằng giấy viết tay.
Bộ luật Dân sự quy định, việc mua bán nhà, đất bằng giấy tay, không qua cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức, thiếu tính pháp lý. Để tránh rủi ro, khi mua bán nhà, đất, người dân nên tuân thủ quy định, phải làm các thủ tục để cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực như vậy thì quyền lợi mới được đảm bảo khi tranh chấp phát sinh.
Luật sư Trần Văn Độ - Hội Luật gia Việt Nam
Vừa qua, khi UBND quận Hoàng Mai tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thi công tuyến đường Vành đai 2,5 thì gia đình chị P chỉ được bồi thường theo bảng giá đất nông nghiệp (chưa đầy 1 triệu đồng/m2) và hỗ trợ thêm một ít kinh phí di dời tài sản trên đất.
“Thời điểm mua nhà, gia đình tôi cũng xác định hên – xui, mặc dù cũng rất xót xa vì bỏ ra một khoản tiền lớn để mua nhà, đến khi nhận bồi thường chỉ được bằng 1/20 cũng đành phải chấp nhận trả lại đất cho Nhà nước. Khi mua để ở cũng biết là rủi ro nhưng tài chính có ít nên đã “nhắm mắt làm liều”. Một số gia đình xung quanh cũng mua nhà đất giống tôi nhưng may mắn hơn là quy hoạch đường 2,5 không lấy đất nên họ vẫn giữa được nhà để ở” – chị P nói.
Hiện nay, tại những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh đã xuất hiện rất nhiều mảnh đất nông nghiệp nằm xen kẹt giữa các dự án, khu dân cư. Đây đều là những mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng... nên việc mua bán bằng hình thức viết tay diễn ra khá phổ biến.
Nhiều ý kiến cho rằng, hầu hết những người tham gia giao dịch sản phẩm này là do thiếu hiểu biết về pháp luật nhưng thực tế sức hút của những sản phẩm này rất lớn đối với người dân, nhiều người biết là rủi ro nhưng cũng sẵn sàng chấp nhận, bởi tài chính hạn hẹp, không có sự lựa chọn tốt hơn.
Cho phép chuyển đổi để tăng thu thuế
Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Đồng thời, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định tại điểm b khoản này.
“Như vậy, việc mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng không được pháp luật thừa nhận, người mua nhà đất thông qua hình thức này gặp nhiều rủi ro và nguy cơ bị thiệt hại rất lớn” – luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho hay.
Trong khi đó, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, cần đăng ký và thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai để hình thành hệ thống thông tin số thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ BĐS.
Bên cạnh đó, cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán. “Tôi đề xuất nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai BĐS không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, BĐS giao dịch trao tay không đăng ký” - GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức viết tay không chỉ gây ra nhiều rủi ro cho người mua, mà còn gây thất thoát lớn nguồn ngân sách Nhà nước từ đất đai; đồng thời cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bong bóng” nhà đất.
Tuy nhiên, chuyên gia về quy hoạch đô thị, KTS Trần Tuấn Anh cho rằng, việc quản lý tình trạng mua bán nhà đất bằng hình thức giấy viết tay, lập vi bằng hiện nay là rất khó bởi số lượng sản phẩm được giao dịch chưa có thống kê chính thức nhưng nó cũng không thua kém hơn nhiều so với những sản phẩm có đầy đủ giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng) được giao dịch chính thức.
Bên cạnh đó, hầu hết những lô đất này là đất nông nghiệp xen kẹt, được hình thành trong quá trình đô thị hóa, sau khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc giao cho các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dịch vụ...
“Không phủ nhận có nhiều nhà đất mua bán viết tay được hình thành từ việc lấn chiếm đất công. Nhưng hầu hết những mảnh đất nông nghiệp xen kẹt giữa các dự án đều có chủ sở hữu, chỉ có điều là diện tích đất này chưa được chuyển đổi thành đất ở, mà cũng không thể tiếp tục sản xuất nông nghiệp được, nên mặc dù là biết luật pháp không cho phép nhưng do nhu cầu về chỗ ở người dân vẫn tìm mọi cách để xây nhà, sau đó lại bán trao tay, viết giấy xác nhận” - KTS Trần Tuấn Anh phân tích.
Ngoài ra, KTS Trần Tuấn Anh cũng cho rằng, hàng năm chỉ tính riêng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội xảy ra hàng trăm vụ vi phạm trật tự xây dựng trên đất nông nghiệp. Vì vậy, Nhà nước nên có quy định cho phép các địa phương được chuyển đổi toàn bộ diện tích đất xen kẹt, không nằm trong quy hoạch dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thành đất ở.
Đồng thời, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa giúp người dân xác nhận quyền sở hữu chính thức, vừa giúp gia tăng thêm nguồn thu từ thuế đất cho Nhà nước, tránh việc thất thu ngân sách từ những giao dịch viết tay không chính thức.
Ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, đất nông nghiệp được thu hồi để xây dựng các dự án hạ tầng cơ sở (giao thông, trường học, bệnh viện, công viên) và cả những dự án nhà ở cao tầng... Từ đó hình thành lên lượng lớn diện tích đất xen kẹt, vì vậy Nhà nước cần có cơ chế cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng phần đất này để người dân được an cư lạc nghiệp. Nếu không thì tình trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn sẽ diễn ra, Nhà nước không thu được thuế và xảy ra nhiều tiêu cực xin – cho để hợp thức hóa sai phạm tại chính quyền cơ sở.
Luật sư Trịnh Hữu Đức, Văn phòng luật Hàm Rồng
