Nên mở tín dụng cho nhà giá thấp

“Đưa bất động sản ra khỏi danh mục phi sản xuất và mở lại tín dụng với các dự án nhà giá thấp”; “doanh nghiệp phải chủ động chuyển đổi một phần dự án từ giá cao sang trung và thấp cấp để tự cứu mình”… Đó là những giải pháp chính mà ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng chia sẻ cùng PV.

* Một trong những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản được đề ra gần đây là đưa bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất. Xin ông cho biết quan điểm của mình về đề xuất này?

- Tôi thấy có vài điểm bất ổn. Một là, xếp bất động sản vào khối phi sản xuất. Tôi nghĩ rằng trong kinh tế thị trường không phân biệt sản xuất và phi sản xuất. Trong thị trường quan trọng là quan hệ cung - cầu chứ không phải là quan hệ sản xuất và phi sản xuất. Trong kinh tế thị trường, có cầu sẽ có cung. Coi cầu là phi sản xuất thì còn đâu là kinh tế thị trường? Thứ hai là, thị trường bất động sản nên hạn chế tín dụng, thậm chí đình chỉ tín dụng, nhưng phải cụ thể ở phân khúc nào. Vừa qua, phân khúc cao cấp phát triển ồ ạt vượt quá xa với cầu thực thì phải siết, thậm chí đình chỉ. Các ngân hàng siết lại vì họ lo nợ xấu, các nước khác cũng làm như vậy. Nhưng còn ở những phân khúc mà quan hệ cung - cầu vẫn đảm bảo, thậm chí cầu còn nhiều hơn cung, như phân khúc nhà giá trung bình, phân khúc nhà giá rẻ thì phải khuyến khích phát triển. Đáng nhẽ ta phải có sự phân loại, những ai có dự án phát triển nhà giá rẻ cần mở tín dụng cho vay, chứ không thể siết hết. Cần nhớ rằng, không chỉ có thị trường mà ngân hàng cũng có nhu cầu cho vay. Vì tiền của ngân hàng là tiền huy động trong xã hội và phải trả lãi. Không cho vay thì anh lấy đâu lãi trả người ta.

* Nhưng phân biệt như thế nào để cho vay thì cần phải am hiểu thị trường sâu sắc. Mặt khác, những người gặp khó khăn nhất cần giải cứu hiện nay là những người đang mắc kẹt trong phân khúc cao cấp, thưa ông?

- Tôi muốn hỏi lại thế này, nếu những người đầu tư vào nhà cao cấp, nay thị trường trầm lắng, người ta muốn chia một số căn hộ diện tích lớn thành diện tích nhỏ để bán thì sao? Muốn chia, thay đổi thì cũng phải có tiền, nay họ hết tiền vì bị cắt tín dụng. Trong trường hợp nếu họ chứng minh được rằng sẽ chuyển đổi từ phân khúc nhà diện tích lớn sang diện tích nhỏ hơn, giá thấp hơn thì ngân hàng có sẵn sàng cho vay không? Tôi cho rằng nếu anh chứng minh được, ngân hàng nên cho vay. Cho vay tiếp cũng còn vì lợi ích của ngân hàng. Bởi bản thân các chủ đầu tư các dự án này đang là những “con nợ” của ngân hàng. Khi họ bán được dự án, giải ngân được vốn mới có tiền trả lại ngân hàng, nên các ngân hàng cũng muốn giúp chủ đầu tư, muốn cho vay để tiếp tục dự án. Nhưng các ngân hàng lại chịu sự chỉ đạo của trên nữa. Thị trường bất động sản khó thì ngân hàng cũng khó. Thị trường bất động sản khó thì nhiều thị trường khác như: sắt thép, xi măng, vật liệu xây dựng... cũng khó. Nếu chỉ thấy thị trường bất động sản mà không thấy mối liên quan với các thị trường khác thì rõ ràng là hạn hẹp, không nhìn một cách toàn diện.

Nhưng thế nào là nhà giá rẻ, nhà giá thấp khi đến nay vẫn chưa có một cách hiểu thống nhất thưa ông? - Như hiện nay ở nước ta, nhà được gọi là giá rẻ, phù hợp với khả năng của người nghèo đô thị khoảng 300 - 400 triệu đồng một căn hộ khoảng 40m2, giá 8 - 9 triệu đồng/m2. Người ta có thể mua và được hỗ trợ bằng cách thể chấp chính căn hộ và trả trong nhiều năm. Nhà thu nhập trung bình khoảng 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, diện tích khoảng 50 - 60m2/căn, với giá 10 - 15 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, người nghèo kiếm sống được đã mệt rồi thì còn đâu để mua nhà. Còn nếu người ta muốn mua được nhà thì cần phải có hỗ trợ. Nhưng tôi nghĩ rằng nên khuyến khích người dưới 40 tuổi thuê và tạo điều kiện cho họ thuê nhà.

* Quay lại với việc chuyển đổi một phần dự án nhà giá cao thành nhà có diện tích nhỏ và giá thấp hơn, hiện nay đã có chủ đầu tư nào có động thái này chưa thưa ông?

- Theo tôi quan sát, nhu cầu chuyển đối dự án là có. Tôi cho rằng đấy là một lối thoát cho cả doanh nghiệp và ngân hàng. Thời gian vừa qua phân khúc nhà giá cao là siêu lợi nhuận, không có gì lãi đến 100-200% như kinh doanh bất động sản, nhưng hậu quả thì ai cũng thấy rồi. Các doanh nghiệp cần tính đến chuyện thay đổi triết lý kinh doanh của mình, làm loại nhà giá thấp và trung bình lợi nhuận chỉ 20 - 30%, nhưng chắc chắn hơn, ít rủi ro hơn vì gần với cầu thực của thị trường, khả năng chi trả của người mua.

Xin cảm ơn ông!