Ngân hàng Nhà nước “cứu” dòng tiền cho bất động sản

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), chính sách tín dụng hiện nay chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS và chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Ngoài ra, pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng dự án BĐS.

Các dự án bị ngưng triển khai vì thế mà khó tìm được nhà đầu tư mới. TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 500 dự án ngừng triển khai. Đây là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”. Nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

HoREA nhận định, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Vì vậy, HoREA kiến nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.

Nhưng cũng từ đây đã xuất hiện nhiều lo ngại sẽ có các chủ đầu tư không đủ năng lực, tìm mọi cách “qua cửa” phê duyệt dự án, rồi bán sang tay và hưởng tiền chênh lệch. Như vậy, giá BĐS sẽ bị đẩy lên cao, để bù đắp phần chênh lệch trước đó…

Nhìn lại, thị trường BĐS có thời điểm xuất hiện hai vấn nạn lớn. Đó là hàng tồn kho và nợ xấu, theo thống kê của NHNN thì nợ xấu BĐS là 28.000 tỷ đồng, chiếm 13,5% tổng dư nợ BĐS; Riêng tại TP Hồ Chí Minh, nợ xấu là 4.125 tỷ đồng, chiếm 6,27%, hàng tồn kho BĐS lên đến 14.000 căn hộ không bán được (con số thống kê này chưa đầy đủ vì mới chỉ tính trên 36/1.283 dự án BĐS trên địa bàn TP, nên vẫn còn phần chìm của tảng băng hàng tồn kho mà có thể chưa được thống kê hết, và có thể đang nằm trong các dự án là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu NH đang được xử lý, hoặc đang nằm trong số khoảng các dự án BĐS ngừng triển khai trên địa bàn TP).

Theo Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, tín dụng BĐS khách quan và cần thiết, bởi giá trị BĐS thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư. Thông thường, vốn đầu tư cho BĐS được huy động từ vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động nhàn dỗi từ người dân và vốn tín dụng, trong đó vốn tín dụng chiếm tỷ trọng rất lớn. Các NH không chỉ tài trợ khoảng 70 – 80% nguồn vốn cho các chủ đầu tư dự án BĐS, mà còn tài trợ cho người tiêu dùng có nhu cầu mua BĐS để sử dụng hoặc đầu cơ. Bởi vậy, tín dụng BĐS được xem như “đòn bẩy” để thị trường phát triển và ngược lại.

Để giải quyết khó khăn của thị trường BĐS, trước hết là nợ xấu và hàng tồn kho có thể dẫn đến tác động dây chuyền đến nền kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ “Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu”, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với lãi suất cho vay chỉ từ 5% - 6%/năm, mà trong đó 2/3, tương đương với 21.000 tỷ được giải quyết cho người mua nhà ở xã hội, người mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ và vừa, có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn; 1/3 tương đương với 9.000 tỷ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay.

Thực chất của chính sách tín dụng này là kích cầu tiêu dùng (khác hẳn với gói tín dụng kích cầu đầu tư 1 tỷ USD năm 2009) nên đã đạt được hiệu quả tích cực. Kết quả, gói kích cầu đã giải ngân hơn 32.000 tỷ đồng, giúp cho hơn 56.000 cá nhân, hộ gia đình tạo lập được nhà ở, góp phần giải quyết một phần hàng tồn kho, nợ xấu và cũng là một nguyên nhân giúp cho thị trường BĐS phục hồi trở lại.

Từ các cuộc khủng hoảng BĐS trước đây, có thể khẳng định sự phát triển của thị trường BĐS hiện nay chưa thể gọi là bền vững. Đa phần các chủ dự án đều sống nhờ “hơi thở” của các nhà băng. Vì thế, vai trò quản lý Nhà nước về tiền tệ là cần thiết, để ổn định thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Việc NHNN vừa công bố danh sách 42 NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là hành động hạn chế “hậu quả” do các nhà băng yếu kém gây ra. Đồng thời, NHNN cũng mở “cơ hội” cho các chủ dự án BĐS có thêm dòng tiền, mà không cần chuyển nhượng dự án theo kiểu “bán lúa non”.