Căn hộ đã không còn hấp dẫn Thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh vẫn đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2015 khi thị trường có sự tăng trưởng mạnh, thì 6 tháng đầu năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại, đồng thời bộc lộ những yếu tố gây bất ổn. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường đã cho thấy dấu hiệu của sự "lệch pha" sang phân khúc BĐS cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm căn hộ bình dân quy mô vừa và nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền. Theo thống kê 34 dự án được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, căn hộ trung - cao cấp tăng đến 16%; căn hộ bình dân giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước. “Có hiện tượng một số chủ đầu tư lạm dụng chế định đặt cọc theo điều 328 Bộ luật Dân sự (trong lúc Luật Kinh doanh BĐS lại không điều chỉnh hành vi này) để huy động vốn trước thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng vay vốn người mua nhà... làm tăng rủi ro cho người mua nhà” - ông Châu thông tin.
Bên cạnh đó, trên thị trường xuất hiện một số trường hợp chủ đầu tư dự án không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở… Điển hình như sự việc xảy ra tại các chung cư Harmona, Bảy Hiền, Rubyland, Petro Vietnam Landmark… đã tác động tiêu cực đến thị trường căn hộ, gây tâm lý hoang mang cho cả người mua nhà để ở lẫn giới đầu tư thứ cấp. Điều này thể hiện rõ khi lượng giao dịch căn hộ chung cư nửa đầu năm 2016 đã giảm mạnh so với năm ngoái. Bên cạnh đó, việc các dự án mọc lên nhiều khiến thị trường căn hộ chung cư đã dần đi vào bão hòa. Nguồn cung ra thị trường đang dần vượt mức cầu, đặc biệt giá trị căn hộ đã không còn tăng nhanh cho các nhà đầu tư lướt sóng… Trong khi đó, theo ghi nhận của Bộ phận Kinh doanh nhà thuộc CBRE, số lượng căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 200%/năm, ảnh hưởng rất lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Tất cả những yếu tố trên khiến cho thị trường căn hộ đang trở nên kém hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư. Giới đầu tư chuyển hướng “Trong bối cảnh thị trường căn hộ đang có xu hướng bão hòa thì đất nền, nhà phố nội thành sẽ được săn lùng nhiều nhất” - Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa Trần Khánh Quang nhận định. Theo ông Quang, thị trường nhà đất riêng lẻ (gồm nhà liền thổ, nhà phố nội thành) và đặc biệt là đất nền đã tăng một cách đáng kinh ngạc trong 6 tháng đầu năm. Cụ thể, so với đầu năm, giá đã tăng khoảng 20%. Còn theo nhận định của một số chuyên gia phân tích thị trường, với việc căn hộ chung cư đã không còn là hướng đầu tư an toàn, các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc rất nhiều để tìm nguồn đầu tư mới, xu hướng trong nửa cuối năm nay sẽ là sự lên ngôi của đất nền, đặc biệt là đất nền vùng ven Sài Gòn, minh chứng là sự thành công từ các dự án đất nền tại khu vực giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Biên Hòa (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Dĩ An (Bình Dương)… Theo dự báo, khu vực phía Đông TP Hồ Chí Minh vẫn sẽ là "điểm nóng" của thị trường; tính thanh khoản, giá đất và số lượng các dự án tại khu vực này vẫn có xu hướng tăng trong thời gian sắp tới. Tại khu vực này, một loạt dự án đất nền được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng (sổ đỏ từng nền) đang được chuẩn bị ráo riết để tung ra thị trường trong tháng 8 tới. Đơn cử như tại Biên Hòa (Đồng Nai, giáp quận 9, TP Hồ Chí Minh) sẽ là sự ra mắt của dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng. “Đối với phân khúc này, tỷ lệ vốn dành cho mỗi nền là không quá nhiều so với căn hộ, tỷ lệ rủi ro cũng giảm thấp và khả năng lướt sóng hay đầu tư lâu dài đều rất khả quan” - ông Nguyễn Đức Mạnh - phụ trách kinh doanh Công ty BĐS Eximrs nhận định.
 Khách tìm hiểu thông tin trên sa bàn dự án Him Lam Phú Đông (do Him Lam Land làm chủ đầu tư). Ảnh: Việt Tâm |
Chuyên gia nhận định 5 lý do chủ yếu  Thị trường đang thể hiện khá rõ xu hướng dịch chuyển từ căn hộ qua đất nền. Trong đó, những dự án do chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, được đầu tư bài bản... có khả năng sẽ trở thành "điểm nóng" trong thời gian tới, Tổng Giám đốc Công ty Exim Real Estate Trần Thị Cẩm Tú nhận định. Bên cạnh lý do phân khúc căn hộ phần nào đã kém hấp dẫn, việc nhà đầu tư dịch chuyển từ phân khúc căn hộ qua phân khúc đất nền sổ đỏ còn có thể giải thích bằng những lý do khác. Thứ nhất, pháp lý rõ ràng, hệ số rủi ro không cao. Đối với những dự án đã có phê duyệt 1/500, dự án đất đã có sổ đỏ (không bắt buộc thời gian xây nhà) lại càng thu hút nhà đầu tư cũng như người mua để ở với suy nghĩ “ăn chắc mặc bền”. Bởi tâm lý người Việt nói chung vẫn chuộng nhà đất với tư duy giàu nghèo gì cũng phải có "tấc đất cắm dùi". Thứ hai, giá trị gia tăng cao, nguồn cung ngày càng khan hiếm. Thói quen của đại đa số người dân vẫn thích sở hữu đất nền như một tài sản để dành vừa an toàn vừa hiệu quả. Do đó, bất kể thị trường thịnh hay suy, phân khúc này luôn được giới đầu tư chào đón nồng nhiệt. Thứ ba, xu hướng giãn dân của TP Hồ Chí Minh ngày càng mạnh mẽ. Với dân số dự kiến đến năm 2020 là trên 12 triệu người, TP Hồ Chí Minh phải chịu áp lực lớn về dân số. Vì vậy xu hướng giãn dân ra các trục đô thị mới hoặc khu đô thị vệ tinh như Biên Hòa, Long An, Bình Dương là một lẽ tất yếu. Thứ tư, chính sách tín dụng ưu đãi. Đất nền sổ đỏ như một món ngon thu hút ngay cả các tổ chức tín dụng. Đối với các dự án đất nền sổ đỏ, ngân hàng luôn có chính sách riêng. Vì vậy, việc sở hữu một nền đất vừa được thanh toán theo tiến độ, vừa được ngân hàng cho vay đến 70 - 80% giá trị nền đất sẽ mở ra cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư. Gia Việt ghi |
