Lệch pha cung cầu
Những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân tại các đô thị ngày càng gia tăng. Trong khi đó, trước những ảnh hưởng của dịch bệnh, khủng khoảng kinh tế và vướng mắc pháp lý khiến cho nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá thấp ngày càng khan hiếm trên thị trường.
Trong đó, những sản phẩm cao cấp, giá trị lớn phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ đang ngày càng chiếm số lượng áp đảo. Đáng quan ngại, chính sự “lệch pha” này đã khiến cho giá nhà ngày càng tăng cao, khiến cho nhu cầu sở hữu nhà của nhóm người thu nhập thấp – trung bình ngày càng khó khăn, vì giá nhà vượt xa khả năng tài chính để chi trả, một bộ phận lớn những người thuộc nhóm dân số trẻ không còn thiết tha với việc mua nhà mà chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên đi thuê nhà.
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), khoảng 5 năm trở lại đây nguồn cung sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) có sự sụt giảm mạnh. Cụ thể, năm 2019 chiếm 30% tổng nguồn cung mới, năm 2022 xuống 7% và đến năm 2023 chỉ còn 6%. Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt từ 54% xuống còn 27%. Trong đó, nguồn cung chủ yếu từ nhóm sản phẩm giá 40 - 50 triệu đồng/m2.
Một số liệu khác của VARS cũng chỉ ra rằng, nhóm người có nhu cầu ở thực chiếm tới 80% trong cơ cấu nhu cầu nhà ở, còn lại 20% là đầu tư dài hạn và đầu cơ, tuy nhiên số lượng người có nhu cầu nhà ở thực sự có khả năng tài chính để chi tiền mua nhà chỉ chiếm 25%.
Ngoài ra, sự chênh lệch về cơ cấu nguồn cung sản phẩm nhà ở được thể hiện một cách cụ thể qua số liệu báo cáo thị trường từ Bộ Xây dưng. Theo đó, đến thời điểm hiện tại, phân khúc nhà ở trung – cao cấp trên thị trường đang dư thừa trên 70 triệu mét vuông sàn.
Kinh nghiệm từ quốc tế
Theo Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh, mặc dù phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở vừa túi tiền ở Việt Nam đang trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng, nhưng ở Việt Nam lại chưa có định nghĩa chính thức về phân khúc nhà ở này. Tuy nhiên, có thể chỉ ra một vài đặc điểm bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định giá, nhưng nhà ở giá thấp – vừa túi tiền là phân khúc nhà ở thương mại, hướng tới khả năng tài chính của đại bộ phân người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở.
“Nhà ở giá thấp – vừa túi tiền là sản phẩm có giá ở mức hợp lý, để giúp những người thu nhập thấp – trung bình cân bằng giữa chi phí mua nhà và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ. Theo đó, từ những mô hình thực tế của các nước phát triển trên thế giới, sản phẩm này chiếm không quá 30% tổng thu nhập của mỗi hộ gia đình” – ông Nguyễn Chí Thanh cho hay.
Cũng theo đại diện VARS, để phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá thấp – vừa túi tiền, trước hết Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức cho phân khúc sản phẩm này; Đồng thời cần phải nghiên cứu cơ chế, chính sách ưu đãi riêng để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển, nhằm gia tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, như: Ưu tiên các dự án nhà ở giá thấp tại những vị trí có giao thông kết nối thuận lợi, không quá xa trung tâm đô thị; Có chính sách hỗ trợ về tiền thuế; Thực thi có hiệu quả quy định về đánh thuế đối với căn nhà thứ 2, thứ 3 của mỗi cá nhân để giảm áp lực đầu cơ...
Còn theo Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn BĐS Thế giới tại Thái Lan Sopon Pornchokchai, về kinh nghiệm từ Chính phủ Thái Lan về nhà ở giá thấp, Chính phủ nước này đã thực thi nhiều cơ chế trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư, như: Trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt cho người thu nhập thấp mua nhà; Thành lập quỹ tài chính do Chính phủ quản lý để cho vay lãi suất thấp; Miễn thuế cho các chủ đầu tư và người mua nhà...
Cùng với đó, Chính phủ Thái Lan cũng thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc để thúc đẩy người dân tiết kiệm mua nhà và thưởng khi đạt được mục tiêu. Hay nói cách khác, việc xây dựng một hệ thống tài chính về nhà ở giá thấp là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của Chính phủ Thái Lan đối với nhóm người thu nhập thấp – trung bình trong xã hội.
“Vấn đề quan trọng nhất lúc này là tư duy của các nhà quản lý, đối với một quốc gia như Việt Nam, đất đai trong vùng lõi các đô thị đã ở mức rất cao, nên nếu phát triển nhà ở giá thấp thì cần ưu tiên cho những sản phẩm có diện tích vừa phải, vị trí ở vùng ven đô thị, nhưng phải đồng bộ về kết nối giao thông, hạ tầng dịch vụ và những tiện ích khác. Chúng tôi cũng khuyến nghị, các chủ đầu tư nên bắt nhịp nhanh hơn với xu thế nhà ở tại Việt Nam để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hướng sang nhóm nhà ở vừa túi tiền, sẽ giúp khả năng thu hồi vốn nhanh hơn từ đó có thể giải quyết vấn đề về dòng tiền để tái đầu tư” – ông Sopon Pornchokchai khuyến nghị.
