Sẽ xuất hiện phổ biến các đại đô thị

Thị trường BĐS 10 năm tới dự báo phát triển khá mạnh ở ĐTVT, đa dạng hóa nhiều nhất việc sử dụng đất. Mô hình các đại đô thị theo xu hướng khép kín được dự báo lấn át nhà ở riêng lẻ. Liên quan đến vấn đề này, Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup.

Về tầm nhìn thị trường BĐS, ông từng dự báo ngày càng phổ biến của các đại đô thị với xấp xỉ 600.000 - 1.000.000 dân. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về bức tranh này?

- Việc Hà Nội bấm nút thông qua đồ án quy hoạch ĐTVT Hòa Lạc sẽ kích thích 4 ĐTVT còn lại (Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn) phát triển. Từ đây tạo tiền đề hình thành nhiều hơn các mô hình đại đô thị khép kín, phát triển đồng bộ về hạ tầng, quy mô và chất lượng sống. Thế nhưng, đối với các đại đô thị, vấn đề lớn nhất là chủ đầu tư dự án có tiềm lực vốn lớn. Nếu chỉ làm nửa chừng, thiếu kết nối hạ tầng, nguy cơ các TP ma là tiềm tàng. Các đại đô thị khác nhà ở riêng lẻ ở điểm này. Ví dụ, quỹ nhà ở riêng lẻ có 1.000 căn, chủ đầu tư làm trước 500 căn cũng không ảnh hưởng nhiều bởi dựa vào tiện ích, hạ tầng xung quanh như trường học, bệnh viện, điểm vui chơi giải trí… Trong khi đó, những đại đô thị ở các ĐTVT phát triển từ số 0 nên phải có hình hài cụ thể mới mong dân chuyển về sinh sống.

Tuy nhiên, số lượng các đại đô thị thành công như vậy có vẻ còn hạn chế?

- Có thể ví dụ ngay như khu đô thị Hùng Thắng, Ecopark và Flamingo hiện thanh khoản rất tốt. Đứng ở góc độ nhà phân phối, tôi đánh giá số lượng người dân lựa chọn chuyển về sinh sống ở các khu đô thị trên ngày càng tăng. Thực tế, trước đó, 3 khu đô thị đó cũng gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn đầu để thuyết phục khách hàng. Tuy nhiên, khi đủ tiềm lực và huy động được vốn vay làm hạ tầng, kéo được những khách hàng đầu tiên về ở, phát triển được cuộc sống, họ thành công. Các đại đô thị vì thế không đơn thuần là nhà ở thuần túy, mà phải là nơi đảm bảo chất lượng sống tối thiểu và tối đa cho người dân.

Điều đó đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án cần chủ động hơn trong khâu kết nối hạ tầng, thưa ông?

- Cần tìm cách đánh giá đúng tiềm lực của các chủ đầu tư. Để trường hợp không bán được hàng cũng phải đạt ngưỡng hạ tầng nhất định bằng nguồn vốn tự có đủ mạnh. Nếu theo luật, vốn 20% để phát triển các đại đô thị, tôi e không đủ. Từ đây, lại phải phụ thuộc vào nguồn thu khách hàng. Như vậy, rất dễ “chết yểu” do dự án chưa hình thành, người mua nhà lẫn nhà đầu tư rất khó tưởng tượng về tiềm năng lâu dài.

Thực tế, hiện nay nhiều chủ đầu tư hay đón chờ đầu tư hạ tầng từ Nhà nước. Điều này cực kỳ rủi ro. Điển hình như sân bay Long Thành đáng lý năm 2018 phải cất cánh nhưng hiện tại vẫn “chưa đâu vào đâu”. Bao nhiêu BĐS ở Long Thành vì thế chôn chân theo. Hòa Lạc và các khu ĐTVT nếu lặp lại điệp khúc chờ Nhà nước sẽ khó trụ nổi, dễ biến thành Long Thành thứ 2. Trước đây, đường Láng – Hòa Lạc giờ là Đại lộ Thăng Long do Vinaconex làm dự án BT. Thời điểm đó nếu vận hành, khai thác cũng như quản lý tốt, chắc hẳn đã có Khu đô thị Nam An Khánh, Bắc An Khánh rất đẹp. Tiếc là làm “chưa tới nơi tới chốn”, các dự án đầu tư BĐS theo đó cũng không thể thu hút được số đông khách hàng.Do đó, nếu quyết định đầu tư, chủ đầu tư dự án phải hoạch định những hạ tầng có thể chủ động làm ngay hoặc xin cơ chế (50 - 50). Nhà nước và chủ đầu tư cùng phối hợp đầu tư.

Xin cảm ơn ông!