Luật Nhà ở 2023 có nhiều điểm mới so với Luật Nhà ở 2014 về quy định sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam. Trên cơ sở đó, dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2024 đã được lược bỏ, rút ngắn hơn so với Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 (dành 1 Chương để quy định việc sở hữu nhà tại Việt Nam đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài). Theo đó, một số nội dung bà con Việt kiều cần chú ý khi muốn mua và sở hữu nhà tại các dự án nhà ở, gồm:
Về tiêu chí quy đổi dân số
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 dành riêng Điều 5 để quy định về tiêu chí quy đổi dân số tại khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Theo đó, dân số được xác định tương đương một phường không phân biệt cấp loại đơn vị hành chính làm cơ sở để xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu là 10.000 dân.
Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì trong một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp), được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, khối nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) mà chỉ có 1 dự án nhà ở thì được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá 250 căn nhà; Trường hợp khu vực có từ 2 dự án trở lên được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án, tổng sổ nhà ở riêng lẻ được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà; đồng thời nếu sở hữu đủ số lượng sẽ không được mua, sở hữu thêm tại các dự án khác của khu vực này.
Về trình tự thủ tục
Luật Đất đai 2023 quy định về việc cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu. Căn cứ theo nội dung này, Điều 6 dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 đã có hướng dẫn chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục gia hạn.
Cụ thể, hồ sơ đề nghị gia hạn gồm: Đơn đề nghị ghi rõ thời hạn gia hạn thêm; Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; Bản sao hộ chiếu còn giá trị của chủ sở hữu nhà ở (áp dụng đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài); Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn thời gia hoạt động (áp dụng đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức nước ngoài).
Về trình tự, thủ tục gia hạn: Trước khi hết hạn sở hữu 3 tháng, người sở hữu có nhu cầu gia hạn thì phải gửi đơn đề nghị gia hạn đến UBND cấp tỉnh nơi đang sở hữu nhà ở để được xem xét, giải quyết. Trong thời hạn 30 ngày (kể từ ngày nhận hồ sơ), nếu đủ điều kiện thì UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận gia hạn, nhưng không quá 50 năm và đối với tổ chức gia hạn không quá thời hạn của giấy phép đầu tư. Cá nhân, tổ chức nước ngoài buộc phải xuất cảnh hoặc chấm dứt hoạt động thì không được gia hạn thêm.
Công tác quản lý hành chính
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, có quy định Sở Xây dựng các địa phương là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giữ vai trò chủ trì trong công tác quản lý việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Căn cứ theo quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được phép mua nhà để ở, thì Sở Xây dựng các địa phương có trách nhiệm đăng tải đầy đủ thông tin về: Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) tại mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu;
Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án; Số lượng căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có nhiều tòa nhà chung cư hoặc dự án nhà ở riêng lẻ (bao gồm cả dự án nhà ở hình thành trong tương lai đầy đủ điều kiện pháp lý để bán và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản).
Bên cạnh đó, những thông tin về: địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, tặng cho; Giấy chứng nhận... cũng phải được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, sau 3 ngày kể từ ngày nhận được thông tin. Sau đó, gửi báo cáo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT về việc cấp Giấy chứng nhận kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo mẫu để theo dõi, quản lý.
Đặc biệt, cá nhân, tổ chức nước ngoài cần chú ý, mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở vượt quá số lượng được sở hữu theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu, thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.
