Theo đánh giá, đây là việc làm cần thiết nhưng các đơn vị thực hiện cũng phải nâng cao trách nhiệm để tránh phát sinh những tiêu cực mới trong quá trình thanh tra.
Mâu thuẫn gia tăng
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2019 cả nước đã xảy ra 458 vụ tranh chấp tại các dự án nhà chung cư. Trong đó, có 68 vụ tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, chiếm khoảng 10,3%. Tỷ lệ này thực tế chưa lớn, nhưng đáng quan ngại là nhiều chủ đầu tư đã chiếm dụng số tiền hàng chục tỷ đồng trong quỹ bảo trì.
Việc đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư đã được quy định rõ ràng tại Điểm b, Khoản 1, Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, người mua nhà sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà và chủ đầu tư sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.
Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật này cũng ghi nhận về việc bàn giao, phương thức xử lý cũng như các chế tài cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này cũng như việc quản lý, sử dụng kinh phí này. Trong thời hạn 7 ngày, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
| Thanh tra quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư cần phải tránh những tiêu cực phát sinh (Ảnh: Doãn Thành). |
Sau khi Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao thì chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ phí bảo trì theo hồ sơ quyết toán số liệu đã thống nhất, chủ đầu tư phải gửi văn bản báo cáo Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư để theo dõi.
Mặc dù các văn bản luật đã quy định rõ ràng, nhưng thực tế trong thời gian gần đây, những tranh chấp, mâu thuẫn trong việc quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư giữa các chủ đầu tư với cư dân toà nhà diễn ra với tần suất ngày càng nhiều, theo chiều hướng căng thẳng gia tăng, các cơ quan quản lý vẫn chưa thể tìm ra biện pháp hiệu quả để xử lý.
KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam cho biết, những mâu thuẫn này khởi nguồn từ việc các chủ đầu tư dự án chung cư đã “lách” luật để sử dụng phí bảo trì cho mục đích tư lợi cá nhân. Trong khi đó người dân lại quá cả tin trong việc ký kết hợp đồng kinh tế, chung cư cũng là một sản phẩm hàng hoá, nhưng là hàng hoá đặc biệt, khi được đưa ra bán thì phải có cam kết thời gian bảo hành, bảo dưỡng; hết thời gian bảo hành thì mới đến bảo trì, sửa chữa.
“Nhưng thực tế người dân lại đồng ý với thoả thuận nộp tiền phí bảo trì ngay khi nhận bàn giao nhà; còn các chủ đầu tư với nguồn quỹ vài chục thậm chí vài trăm tỷ đã thu lại muốn sử dụng để làm lợi cho doanh nghiệp mình” – KTS Phạm Thanh Tùng nhìn nhận.
Tránh tiêu cực nảy sinh
Vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư đang diễn ra ngày càng phức tạp, chí tính riêng trên địa bàn TP Hà Nội đến hết quý II/2019, hơn một nửa chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. Cụ thể, có 254 trên tổng số 492 chung cư thương mại (chiếm 52%), 33 trong số 82 chung cư tái định cư (chiếm 40%). Trong số này có 39 trường hợp có tranh chấp về kinh phí bảo trì xảy ra ở chung cư thương mại.
Mặc dù TP đã thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt, như: xử phạt hành chính, công khai các danh tính các chủ đầu tư vi phạm trên phương tiện thông tin đại chúng… nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm được tình trạng này. Theo đánh giá của các chuyên gia, tình trạng này đã xảy ra trong một thời gian dài, nhưng vẫn còn kẽ hở của luật khiến cho các cơ quan quản lý gặp nhiều khó khăn.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành kế hoạch thanh tra năm 2020, trong đó có hàng chục dự án nhà chung cư tập trung đa số ở các TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh… thuộc diện thanh tra về công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì. Đây là lần đầu tiên công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì được đưa vào kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng.
Theo KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội, ban hành kết hoạch thanh tra công tác quản lý, sử dụng các dự án chung cư là kế hoạch thường niên mà cơ quan chuyên môn có trách nhiệm phải làm. Nhưng việc thực hiện thanh tra quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là điểm mới trong kế hoạch thanh tra lần này.
Nhưng KTS Trần Huy Ánh cũng tỏ ra lo ngại vì công tác thanh tra vốn đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong thời gian qua, nếu không có sự giám sát chặt chẽ thì cũng dễ phát sinh những tiêu cực.
“Có cơ quan chuyên môn đứng ra làm trọng tài, nhưng thực tế họ không phải là người bị ảnh hưởng quyền lợi ở các dự án chung cư, nên họ sẽ dễ dàng bị thoả hiệp để được hưởng quyền lợi do một trong hai bên tranh chấp mang lại, như vậy những tiêu cực mới sẽ bị nảy sinh từ những tiêu cực hiện tại và cốt lõi của vấn đề vẫn sẽ không được giải quyết triệt để” – ông Ánh nhận định.
"Khi những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân toà nhà đã bị đẩy lên đến cao trào, trong khi các cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa thể xử lý một cách hiệu quả, thì việc thực hiện thanh tra công tác quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư là việc làm cần thiết. Đã đến lúc buộc các Bộ, ngành chuyên môn phải vào cuộc, nhưng sự cần thiết còn nằm ở việc phải “trong sạch” trong chính đội ngũ những người làm công tác thanh tra, đừng để tiêu cực nảy sinh tiêu cực." - KTS Nguyễn Văn Thanh - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt |
