Những chu kỳ của thị trường sẽ là một thách thức của các nhà đầu tư, nó có thể là những cơ hội nhưng cũng có thể là thất bại.
Chủ dự án trúng lớn từ “cơn say” của các nhà đầu tư:
Ông Đoàn Xuân Khánh, nhân viên môi giới BĐS của Đất xanh miền Bắc chia sẻ. Từ năm 2015 cho đến dịp cuối năm 2016 và sau tết nguyên đán 2017, thị trường chung cư cao và trung cấp tăng trưởng một cách ấn tượng mặc dù giá liên tục tăng nhưng sức mua vẫn rất tốt. Ông Khánh lý giải người mua để ở, để cho thuê cũng nhiều nhưng giới đầu tư thấy giá lên mua vào đầu cơ cũng không ít. Điều nay cũng không hề khó hiểu vì tâm lý đám đông ảnh hưởng không ít tới hành vi mua bán, trong lĩnh vực BĐS cũng vậy khi thấy giá lên, cộng với các “xảo thuật” của các chủ dự án luôn tỏ ra là hàng đang trong tình trạng “cháy” nên những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp thường vội vàng xuống tiền vì sợ nếu không nhanh sẽ mất cơ hội và giá sẽ còn lên nữa.
Với một thời gian dài từ 2015 thị trường căn hộ trung và cao cấp liên tục có xu hướng tăng giá mà các chủ dự án luôn mời chào cộng với các phương thức thanh toán linh hoạt cùng sự hỗ trợ của các ngân hàng từ các khoản tín dụng không lãi suất. Nhiều chủ đầu tư tuy năng lực tài chính không dồi dào nhưng cũng sẵn sàng xuống tiền đặt cọc vài ba căn hộ một lúc với hy vọng sẽ lướt sóng sang tay ngay lấy lãi.
Hơn 2 năm qua là thời điểm vàng của các chủ dự án. Hầu như các dự án mới khởi công hay hoàn tất đều được khách hàng đặt mua. Đơn cử như dự án khu Chung cư The Link 345 Ciputra mở bán cách đây 2 năm cho đến bây giờ các căn hộ đã có người đặt mua mặc dù có những căn hộ người mua phải tới hết 2018 mới được nhận bàn giao nhà.
Với tình trạng người mua để ở lẫn các nhà đầu tư luôn trong tâm trạng “say” nên dẫn đến tình trạng các chủ dự án định giá theo giá thị trường vô hình chung đã đẩy giá dự án sau cao hơn dự án trước, thiết lập mặt bằng giá mới cao vượt hẳn giá trị thị trường chỉ sau một thời gian ngắn. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư không căn cứ vào chi phí, vào chất lượng sản phẩm để định giá bán mà thường căn cứ vào giá thị trường, giá các dự án khác để định giá cho dự án cho mình.
Cứ như vậy nên niềm hy vọng các nhà đầu tư và các chủ đầu tư sẽ không dựa vào doanh số bán hàng của họ, với niềm tin rằng giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng và những nhà đầu cơ đã trả giá cao hoặc cao hơn giá thị trường trong “cơn khát” tìm kiếm lợi nhuận, nó như một chất “men say” dẫn dắt các nhà đầu tư.
Chủ đầu tư “chợt tỉnh cơn say”
Sau một thời gian tăng trưởng ấn tương, thị trường BĐS Hà Nội, nhất là phân khúc căn hộ trung và cao cấp bắt đầu hạ nhiệt, thậm chí còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư bán dưới giá mua để cắt lỗ ở một số dự án .
Việc bán cắt lỗ không chỉ xảy ra tại vài dự án đơn lẻ mà lan sang diện rộng, từ những dự án đang ở giai đoạn đầu xây dựng đến cả những dự án bắt đầu bàn giao.
Những số điện thoại VIP mỗi ngày thường nhận không dười 3 cuộc điện thoại chào mới mua nhà dự án còn tin nhắn thì tuy đã giảm nhưng vẫn liên tục bị “dội bom” những thông tin mở bán khuyến mại căn hộ trung cao cấp. Rõ ràng thị trường căn hộ đang ở giai đoạn trầm lắng, hàng loạt dự án vừa mới bàn giao nhà đã tạo nên nguồn cung lớn.
Khảo sát cho thấy, khu vực phía Tây Hà Nội đang có hiện tượng cắt lỗ phổ biến. Đơn cử, tại các dự án trục Lê Văn Lương - nơi được mệnh danh là con đường “1 km cõng 40 tòa cao ốc” - tình trạng cắt lỗ, bán tháo căn hộ diễn ra ồ ạt.
Dự án Golden West đường Lê Văn Thiêm đang có nhiều chủ nhà rao bán cắt lỗ với mức giá từ 23 triệu đồng/m2. Dự án Việt Đức Complex cũng nhan nhản những lời rao bán cắt lỗ căn hộ thấp hơn giá thị trường.
Tại khu vực Mỹ Đình, tình trạng cắt lỗ cũng diễn ra tại nhiều dự án. Nhiều khách hàng của dự án Bidhomes The Garden Hill rao bán vì dự án có tranh chấp giữa những khách hàng góp vốn mua cũ.
Hay như các dự án lớn ở khu Mai Dịch - Cầu Giấy, một môi giới cho hay anh đang bán cắt lỗ nhiều căn hộ tại đây, với mức giá thấp hơn chủ đầu tư từ 200 đến 600 triệu đồng. Theo nhân viên môi giới, xung quanh có nhiều dự án khác cũng đang triển khai nên người mua lo ngại về hạ tầng sau này. Lo sự về việc một số dự án mới vẫn tiếp tục ra hàng với giá cả hấn dẫn hơn và thậm chí những vị trí tốt hơn, các nhà đầu tư bắt đầu bán cắt lỗ, từ 200-600 triệu đồng. Một lý do nữa là những căn hộ mà các chủ đầu tư mua trước đây đều qua sự hỗ trợ tín dụng và thanh toán theo tiến độ của chủ dự án nên càng gần thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà, số lượng căn hộ gửi bán ngày càng nhiều. Nguyên nhân chính là do người mua phải đóng thêm khoản tiền lớn để nhận nhà, nếu cho thuê cũng phải đầu tư thêm vài trăm triệu để làm nội thất. Do vậy, thời điểm này bán đi vẫn có lời hơn.
Lý giải về tình trạng cắt lỗ của các nhà đầu tư chung cư Hà Nôi, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng, giá căn hộ đã bị đẩy lên quá cao trong hơn 2 năm qua là nguyên nhân gây ra tình trạng này.
Nhận định về tình trạng xuống giá của phân khúc chung cư trung và cao cấp được cho là chủ đạo thị trường chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, ông Greg Ohan, Giám đốc JLL cho hay. bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo một khuôn mẫu mà bạn có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, mà nó chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.
