Nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) cho rằng, muốn tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ phải có thời gian, thế nhưng, nếu không có ghi bẻ lái, thị trường khó xoay chiều.
Dồn ứ nhà hạng sang
Giai đoạn năm 2011 - 2012, thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng trầm trọng ở cả 2 đầu tầu TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch, thị trường phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả, dẫn đến các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính cũng đổ xô đầu tư BĐS. Hậu quả, là hàng vạn DN giải thể, để lại lượng hàng tồn kho “khủng” cho năm 2013. Dẫu vậy, theo quy luật kinh tế, sau thời điểm “biến động”, thị trường dự báo bước vào thời kỳ phục hồi. Và thực tế chứng minh trong năm 2014, kinh doanh BĐS có dấu hiệu “ấm” lại. Đến thời kỳ 2015 - 2016 đã phục hồi và phát triển rõ nét. Tuy nhiên, sự vươn lên trong giai đoạn này lại thiên lệch về sản phẩm “cao cấp”. Rất nhiều dự án hạng sang được chủ đầu tư chào hàng tại thị trường Hà Nội thời gian qua như D'.Plais de Louis, Goldmark City, Imperia Garden, HD Mon City, FLC Twin Tower, Ecolife Capitol, Season Avenue… dấy lên lo ngại “vỡ bong bóng”.
Theo thống kê của các công ty kinh doanh BĐS uy tín, 80% nguồn hàng trên thị trường là sản phẩm cao cấp dù nhu cầu người dân chỉ có 20%. Trong khi đó, 80% khách hàng muốn sở hữu nhà ở trung bình và thấp cấp thì nguồn cung “khan hiếm”. Với diễn biến nhà nhà, người người “đổ” tiền làm cao cấp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã phải lên tiếng cảnh báo nguy cơ lệch pha cung – cầu. Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, phân khúc căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng có sự tăng trưởng nhiều hơn so với nguồn cung nhà giá rẻ. Nếu các DN thực hiện hết các dự án BĐS đang triển khai thì khả năng giữa năm 2017 sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp. Đối lập với nguồn cầu nhà ở xã hội nhiều nhưng cung ít. Hiện nhu cầu tới 10.000.000m2 nhà ở xã hội nhưng mới đáp ứng được khoảng 3.000.000m2. Đáng lưu tâm, tốc độ tăng dư nợ tín dụng và khối lượng tín dụng cho thị trường địa ốc phần lớn chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc một số nhà đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
“Sự tích dồn của năm 2015 - 2016 với những dự án cao cấp chắc chắn sẽ ứ đọng lại đến năm 2017. Hàng tồn kho của dòng sản phẩm cấp cao vì thế rất lớn và không dễ giải quyết. Xuất phát từ thực tế đó, sự phân hóa của thị trường là tất yếu. Để làm được BĐS giá cao, điều kiện tiên quyết phụ thuộc vào “location”. Tuy nhiên, quỹ đất nội đô hầu như “cạn”, hoặc nếu “còn” thì vấn đề xin thủ tục cấp phép là vô cùng khó khăn. Cho nên, cá nhân tôi cho rằng năm 2017, bóng dáng dòng cao cấp sẽ rất ít” - ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng Quản trị GP.INVEST nhấn mạnh.
Tinh thần “bẻ lái”
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị về triển vọng thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Thị trường năm nay sẽ không còn tự phát như năm 2015 - 2016. Việc phát triển phân khúc cao cấp theo phong trào dẫn đến thực tại bất ổn vì lợi ích ngắn hạn, gây ra những cú sốc quy hoạch, cung - cầu... Chính vì thế, Nhà nước đã thay mặt xã hội điều tiết thị trường, buộc nó hoạt động trong những khuôn khổ nhất định. Tất nhiên, không thay đổi những nền tảng cơ bản như quyền tự do kinh doanh, giá cả... Nhà nước chỉ tham gia điều tiết cơ cấu, kế hoạch và cơ chế phân bổ, sử dụng nguồn lực, tác động vào cung hoặc cầu khi có những cú sốc... Vì vậy, sự phát triển của BĐS trong năm nay sẽ hướng mạnh về nhà ở giá thấp, tránh nguy cơ “vỡ bong bóng”.
Nhiều câu hỏi đặt ra: “Tại sao Chính phủ lại quyết định phát ra tín hiệu “lái” thị trường BĐS sang phục vụ nhu cầu của số đông người dân vào cuối năm 2016?” Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, trước đây, tình hình nội tại chưa bức bách để buộc phải thay đổi. Bây giờ, dư địa cho sản phẩm cao cấp hầu như đã tận khai, nếu tiếp tục sẽ không phù hợp nữa. Sớm hay muộn, cũng phải thay đổi. Thay đổi sớm, hiệu quả sẽ tốt. Thay đổi muộn vấn đề tích tụ càng lớn hơn, nguy cơ khủng hoảng tài chính, vỡ trận cao cấp càng gần. Sự thay đổi vào thời điểm này là từ nhận thức khách quan mà chủ động điều chỉnh. Như vậy, với ý chí của những người lãnh đạo nhà nước, chắc chắn có cơ chế để khuyến khích sự phát triển sản phẩm bình dân trong năm nay.
“Thực tiễn đã kiểm nghiệm rằng thị trường BĐS đang thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào; nhiều DN có ít, hoặc thậm chí không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh BĐS. Do đó, nút thắt cần gỡ đầu tiên để khởi động quá trình thay đổi. Yêu cầu này khó, nhưng vì nhu cầu phát triển, không thể không làm. Có thể năm 2017 chưa bùng nổ số lượng hàng nhà ở thương mại giá rẻ vì các nhà đầu tư phải tính toán phát triển hạ tầng, quản lý chi phí để có lãi. Nhưng chắc chắn năm 2017 sẽ được ghi nhận như một cột mốc về mặt nhận thức của các DN khi có cái nhìn tích cực hơn cho phân khúc bình dân” - Phó Giám đốc - Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Đỗ Thu Hằng phân tích.
Thay vì chờ đợi các DN “tự giác”, Nhà nước nên chủ động. Và thực tế, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có ý kiến chính thức về việc “lái” sang nhà ở xã hội và thu nhập thấp. Từ ý chí của lãnh đạo, nhiều DN lớn tuyên bố đầu tư sang phân khúc giá rẻ. Tất nhiên, để thấy được “hình hài” sản phẩm phải chờ ít nhất 2 - 3 năm. Dù vậy, về mặt tư duy, rõ ràng các DN sẽ có sự thay đổi trong năm 2017. GS.TSKH Đặng Hùng Võ |
