Thị trường bất động sản: Tiềm ẩn nhiều nguy cơ

Nhưng đến thời điểm hiện tại, chỉ còn ghi nhận sự tăng giá nhẹ của phân khúc căn hộ, đất nền và có hiện tượng “hạ nhiệt” sau khi Chính phủ yêu cầu các địa phương tăng cường biện pháp kiểm soát, thị trường bắt đầu hình thành hai gam màu “sáng - tối” và tiềm ẩn những nguy cơ cần được tháo gỡ.

Căn hộ tăng giá, đất nền “hạ nhiệt”

Trong báo cáo thị trường quý II/2021 từ JLL Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, lượng căn hộ được mở bán chính thức chỉ đạt 2.067 căn, giảm 43,3% so với quý trước. Khu vực ven đô bao gồm quận Nam Từ Liêm, Gia Lâm dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, chiếm lần lượt 44% và 18% tổng số căn bán được. Quận Cầu Giấy ghi nhận lượng giao dịch khá sôi động, chiếm 12% thị phần. Dự án The Metroline tại đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) cung cấp số lượng lớn nhất với 703 căn hộ mới được ra thị trường. Giá bán sơ cấp ổn định ở mức 35,9 triệu đồng/m2, nhưng giá bán trên thị trường thứ cấp đã tăng thêm 2,2% so với quý I.

Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ ghi nhận tăng ở một số “điểm nóng” so với quý trước. Báo cáo nghiên cứu thị trường từ Collier Việt Nam cho thấy, tuy nguồn cung BĐS đưa ra thị trường hạn chế, nhưng mặt bằng giá căn hộ, đặc biệt giá bán thứ cấp, nhiều dự án căn hộ bình dân tăng khá cao trong hơn một năm qua. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng sang xác lập mặt bằng giá mới vào tháng 5/2021, ở một dự án tại quận 1 được chào bán ra thị trường mức giá từ 10.000 - 18.000USD/m2, đây được xem là mức giá cao kỷ lục trên thị trường hiện nay. Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, hiện hàng loạt dự án nhà ở giá tầm trung tại quận 8, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh, TP Thủ Đức… triển khai trong giai đoạn 2016 - 2018, giá khoảng 1 tỷ đồng/căn, nhưng nay được sang nhượng tăng gần gấp đôi. Điều tương tự cũng xảy ra ở một số dự án nhà ở xã hội, có thể kể đến như dự án HQC Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức giá từ 14 - 16 triệu đồng/m2 khi mở bán, hiện nay đang được chào bán lên đến 30 triệu đồng/m2. Thời điểm hiện tại, giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp của TP Hồ Chí Minh trung bình là 1.625 USD/m2, tăng 7% so với quý I/2021 và tăng 11% so với cùng kỳ năm 2020, những dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Thị trường Đà Nẵng cũng cho thấy có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn phải giãn cách do dịch Covid-19. Số lượng hồ sơ giao dịch từ đầu năm đến nay gần 14.400 hồ sơ, tăng trên 7.300 hồ sơ so với cùng kỳ, đã tác động làm tăng thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân ước đạt 73% dự toán, tăng 13,3% so với cùng kỳ; lệ phí trước bạ ước đạt 78,5% dự toán, tăng 44,5% so với cùng kỳ.

Nếu như phân khúc căn hộ vẫn “âm thầm” tăng giá, thì phân khúc đất nền từ giữa quý II đã bắt đầu “giảm nhiệt”, đặc biệt vào cuối quý II còn ghi nhận giảm giá ở nhiều khu vực. Đơn cử, tại xã Đại Đồng, huyện Tiên Du (Bắc Ninh), giữa quý I/2021, đất nền dự án khoảng 26 triệu đồng/m2, xuống còn 24 - 24,5 triệu đồng/m2. Khu vực gần với khu công nghiệp huyện Việt Yên (Bắc Giang) thời điểm sốt đất ở mức 19 - 21 triệu đồng/m2, xuống 17 - 20 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Một số dự án đất nền phân lô gần Khu công nghiệp Đồng Văn (Hà Nam), vào giữa quý I, giá chào bán cao nhất 4,1 tỷ đồng/lô, nay xuống còn 3,9 tỷ đồng/lô... Hay tại Đông Anh (Hà Nội), giá đất đấu giá khu vực đường Vân Hà (lô trong) ở mức bình quân 30 triệu đồng/m2, trong khi năm 2018 ở mức 40 - 60 triệu đồng/m2. Tương tự ở khu vực Ninh Bình và Thanh Hóa giá đất nền trong khu dân cư và gần với dự án cũng ghi nhận giảm từ 5 - 7% so với thời điểm cuối quý I.

“Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án BĐS được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến, nhưng khó thành công vì giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại và khi giá bán tăng quá cao không có người mua thì buộc phải giảm” - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Cẩn trọng với những hệ lụy

Theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng, hiện tượng tăng giá BĐS thời gian qua có nhiều nguyên nhân do dân số tăng, kinh tế phát triển, đô thị hóa..., nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu, khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh. Cùng với đó, giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính...

“Bên cạnh đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo. Đối với một dự án chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Bình quân tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; từ 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; khoảng 50% giá thành biệt thự” - ông Bùi Xuân Dũng cho hay.

Đồng quan điểm, chuyên gia cao cấp nghiên cứu thị trường BĐS, TS Sử Ngọc Khương cho biết, không riêng thị trường BĐS, các lĩnh vực khác đều trong trạng thái hồi hộp chờ diễn biến tiếp theo của đợt dịch lần này. Nhà đầu tư sẽ quan tâm đến phân khúc căn hộ, đặc biệt đất vùng ven với sức hút rất lớn, đây chính là lý do khiến cho phân khúc này vẫn tăng giá đều trong thời gian qua, bất chấp những ảnh hưởng của dịch bệnh. “Nhà đầu tư có kinh nghiệm ở lĩnh vực BĐS sẽ dễ dàng nhìn thấy cơ hội trong khó khăn. Mặc dù cách phân bổ dòng tiền sẽ theo xu hướng chắc chắn, an toàn hơn nhưng bỏ tiền vào BĐS cũng chính là cách gia tăng giá trị tài sản nhanh nhất. Điều này lý giải vì sao, giá căn hộ vẫn tăng dù dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp” - TS Sử Ngọc Khương phân tích.

Ở khía cạnh khác, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, thị trường BĐS phân khúc bình dân và trung cấp từ nay đến cuối năm có khả năng sẽ tăng nhẹ, do lực cầu giai đoạn này bật dậy sau thời gian dài “đứng hình” vì dịch bệnh. Nhưng việc tăng giá này không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường mà còn phụ thuộc vào yếu tố dịch bệnh. “Từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn khó đoán định. Giá tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào tình hình khống chế dịch bệnh và tiến độ tiêm vaccine Covid-19" - ông Trần Khánh Quang nói.

Thời gian gần đây, giá nhà đất nhiều nơi đã tăng đột biến nhưng không xuất phát từ việc tăng chất lượng đầu tư. Các chuyên gia cho rằng, điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị thật của BĐS, rất dễ xảy ra bong bóng, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững. Khi người đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn “sốt” đất và bị mắc kẹt, dư nợ xấu sẽ xuất hiện gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính.

Giá đất tiếp tục tăng cao khiến người thu nhập thấp không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS. Để ổn định rất cần sự can thiệp từ phía Nhà nước trong việc tháo gỡ những vướng mắc về chính sách đất đai; đẩy mạnh xử lý vi phạm cũng như phê duyệt những dự án đủ điều kiện được triển khai, được cung cấp sản phẩm ra thị trường.