Theo thông lệ, vào dịp cuối năm, thị trường bất động sản (BĐS) bước vào mùa cao điểm, doanh số có thể chiếm từ 30 - 50% của cả năm. Thế nhưng, năm nay, các chủ đầu tư tại TP Hồ Chí Minh “méo mặt” ra hàng với nhiều phương thức khác nhau hoặc hoãn kế hoạch ra hàng.
|
| Mặc dù là mùa cao điểm của thị trường bất động sản nhưng các dự án vẫn phải mở nhiều chính sách kích cầu. Ảnh: Ngọc Tiến |
Thực ra, những khó khăn của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu xuất hiện từ quý III/2018 trên tất cả các phân khúc. Phân khúc căn hộ có dấu hiệu nguội từ cuối quý I/2018, kế tiếp là phân khúc nhà phố, giao dịch sụt giảm hơn 70% trong quý II do mặt bằng giá tăng. Kế đến là thị trường đất ven đô chứng kiến một làn sóng thoái vốn mạnh mẽ và cuối cùng là thị trường BĐS nghỉ dưỡng (condotel) gần như là đóng băng vào thời điểm cuối năm 2018.
Trong các phân khúc, khó khăn nhất phải kể đến phân khúc căn hộ chung cư (chiếm khoảng 50% doanh số của toàn thị trường). Do thị trường diễn biến xấu, một thương hiệu lớn đã phải hoãn sự kiện ra mắt đã được ấn định vào đầu tháng 12/2018. Cùng đó, các dự án còn tồn nguồn cung đều có chương trình khuyến mãi hấp dẫn để kích cầu. Ví như tại một dự án cao cấp, khách hàng mua căn hộ trả trước 90% sẽ được chiết khấu 10%, sau 2 năm sẽ nhận nhà. Tại thời điểm nhận nhà, nếu khách hàng thay đổi ý định thì sẽ được hoàn vốn và lãi suất ngân hàng. Theo một chuyên gia tài chính, thực sự đây là phương thức vay vốn của khách hàng để làm dự án, thay vì vay ngân hàng. Song, phương thức bán hàng kiểu này khá giống với bán hàng đa cấp. Nguy hiểm nằm ở chỗ, về sổ sách thì hàng đã bán nhưng trên thực tế nó có thể bị trả về bất cứ lúc nào, điều này sẽ làm nhiễu thị trường.
Cung năm 2019 vẫn là ma trậnNhà đầu tư độc lập Nguyễn Thị Sự cho rằng, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2019 mới thực sự bước vào năm đầu tiên của giai đoạn khốc liệt, dự kiến có thể kéo dài vài năm. Theo bà Sự, thị trường lên hay xuống, bình ổn hay nguội lạnh là do sự điều chỉnh của các chính sách kinh tế vĩ mô. Trong đó, 2 yếu tố quan trọng nhất, đó là chính sách tín dụng và nguồn cung hàng hóa.
Về nguồn cung, theo nhà đầu tư Nguyễn Thị Sự, đây thực sự là một ma trận rất khó có được con số chính xác. Tuy nhiên, vẫn có thể có những con số tương đối, từ đó có thể hình dung được diễn biến của thị trường trong thời gian tới. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, 2 quý đầu năm 2018, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã giao dịch được 9.550 căn hộ. Khả năng tiêu thụ của 2 quý cuối năm 2018 không tốt bằng 2 quý đầu năm. Trong khi đó, theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ trên địa bàn TP Hồ Chí Minh năm 2018 là khoảng 40.000 - 50.000 căn hộ. Sức tiêu thụ căn hộ năm 2018 trên địa bàn TP Hồ Chí Minh chỉ đạt khoảng 50%. “Tổng nguồn cung hàng hoá trên thị trường BĐS năm 2019 là nguồn cung từ hàng tồn năm 2018 và nguồn cung mới, dự kiến khoảng 50.000 căn. Ngoài ra còn phải kể đến nguồn cung rất bí ẩn, đó là nguồn cung từ các nhà đầu tư thứ cấp, đã mua và năm 2019 bán lại” - bà Sự nhận định.
Về chính sách tín dụng, nhà đầu tư này nhận định, đến thời điểm hiện nay, cuối năm 2018, chưa có bất kỳ dấu hiệu nào có một sự điều chỉnh chính sách tín dụng trong năm 2019. Hạn mức vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn sẽ về 40%. Các chính sách kiểm soát tín dụng đổ vào BĐS cao cấp, BOT giao thông theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước vẫn còn được duy trì một cách chặt chẽ…
“Dự báo, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2019, nếu lạc quan nhất sẽ bình ổn và không có những diễn biến cực đoan (nóng sốt). Hoặc là dựa vào diễn biến thị trường của 2 quý cuối năm 2018 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, thì năm 2019 thị trường BĐS mới chỉ là năm đầu tiên của giai đoạn khốc liệt. Các dự án căn hộ cao cấp sẽ phải điều chỉnh giá rất nhiều để gặp nhu cầu. Phân khúc thị trường đất khu vực ven đô đã hết thời lướt sóng sẽ trở nên lặng lẽ” - nhà đầu tư Nguyễn Thị Sự phân tích.
