Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh dịp cuối năm: Sôi động bởi chiêu trò?

Nhưng nghịch lý ở chỗ, các chủ dự án lại không cảm thấy dễ chịu với những cơn nóng thất thường này. Bởi, BĐS sôi động chưa hẳn xuất phát từ nguồn cầu thực tế, mà chủ yếu là do giới đầu cơ trung gian "vào vụ”.

Giá trên trời

Khảo sát thực tế tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ tại nhiều dự án hiện nay được đẩy lên rất cao. Chẳng hạn, căn hộ của dự án Vista Verde (tại đường Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) có giá mở bán là 35 - 45 triệu đồng/m2 và hiện tại, giá căn hộ đã được đẩy lên đến 48 - 55 triệu đồng/m2. Theo lý giải của một chuyên viên môi giới, căn hộ Vista Verde có vị trí không đẹp, kết nối giao thông không thuận tiện so với các dự án khác nằm trên đường Song Hành, Mai Chí Thọ và Thảo Điền. Song do dự án này được đầu tư bài bản, có không gian xanh nên giá bán khá cao.

Thị trường bất động sản sôi động hơn vào dịp cuối năm.  Ảnh: Sông Hương

Tương tự, dự án Palm Heights - Khu đô thị Palm City (tọa lạc đường Song Hành, khu Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2) chính thức mở bán từ tháng 10/2016, tiến hành bàn giao căn hộ tháng 8/2019. Tùy loại căn hộ, giá dao động từ 34 - 36 triệu đồng/m2 nhưng đến nay, giá căn hộ tại đây được đẩy lên khoảng 55 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang có hàng loạt dự án phân bố rộng khắp địa bàn, mở bán từ nay đến hết năm 2017. Đa phần sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hạng sang, giá cao. Các dự án tập trung nhiều nhất ở quận 2, với 11 dự án như: The Lancer, Terra Royal, New City Thủ Thiêm, Masteri An Phú… Khu vực quận 3 cũng có dự án Terra Royal. Quận 4 có dự án Landcaster Lincoln và Charimington Iris. Ngoài ra, còn các dự án khác như: Dragon Riverside City (quận 5), Phú Mỹ Hưng Midtown (quận 7), Dự án Sunwah Pearl (quận Bình Thạnh), Dự án Spring Light City (quận 1)…

Trước đó, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh ghi nhận 31 dự án chào bán, với tổng cộng 9.580 căn hộ. Dù thấp hơn cùng kỳ năm trước nhưng số căn chào bán mới trong quý II/2017 tăng 80% so với quý trước. Về tốc độ tăng trưởng, phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất. Phân khúc bình dân cũng tăng 19% so với quý trước, với 1.575 căn.

Từ cơn sốt BĐS xảy ra đầu năm nay cho thấy, sự bất ổn và nhược điểm cố hữu của thị trường địa ốc. Giá sản phẩm đất nền, thậm chí có lúc bị thổi lên gần 100% giá trị. Vì vậy nhiều ý kiến cho rằng, mọi cơn sốt đều có nguyên nhân xuất phát từ giá, nhằm tạo nhiều giao dịch. Khi lượng cầu thực còn là ẩn số thì nguồn cung sản phẩm BĐS lại quá dư thừa. Cho nên, các ông chủ dự án vẫn đau đầu tìm lời giải cho bài toán khó mang tên “Tồn kho”!. Và các chiêu trò tạo sóng xuất hiện.

Đang tự “bắn” vào chân mình

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hữu Danh cho biết, một dự án BĐS từ lúc động thổ đến khi mở bán, thường có sự tham gia của nhiều nhân tố như: Chủ dự án, đơn vị giám sát thi công, ngân hàng (tài trợ vốn cho dự án và khách mua sản phẩm), công ty môi giới và giới đầu cơ trung gian. Trong chuỗi quan hệ này sẽ chia thành hai nhóm, tùy vào động cơ kinh doanh và lợi ích chung. Nhóm thứ nhất là chủ dự án và đối tác ngân hàng muốn thị trường nóng lên nhờ tăng giá sản phẩm, nhưng có sự kiểm soát để thị trường phát triển. Ngược lại, các công ty môi giới và giới đầu cơ trung gian lại muốn giá BĐS được đẩy lên cao nhất có thể. Thế nên, tình trạng chênh lệch cung – cầu đã xuất hiện, phần nào ngăn cản giấc mơ an cư của nhiều người. Điều này không phải các ông chủ dự án không biết, nhưng để hài hòa lợi ích cho tất cả là điều không dễ.

Đó là lý do tại sao thị trường BĐS phía Nam vẫn nóng - lạnh thất thường. Nhưng nguy hiểm hơn, các chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư và giới đầu cơ trung gian đang tự “bắn” vào chân mình trong cuộc đua đường dài với DN đầu tư nước ngoài. Điểm “tử” của DN BĐS không phải nằm ở vấn đề quy mô nhỏ, thiếu nguồn nhân lực, nguồn vốn hạn chế… mà với tầm nhìn ngắn hạn, họ dễ rơi vào bẫy lòng tham, bán được sản phẩm giá cao, lại muốn cao hơn. Để thu được món lợi bạc tỷ, các DN BĐS cam kết mang đến cho khách hàng căn nhà mơ ước. Nhưng sau đó, họ làm ngược lại những cam kết ban đầu, dẫn đến xảy ra một số tranh chấp về phí dịch vụ, diện tích sử dụng chung, đặc biệt là việc các chủ đầu tư đã quỵt các loại hạ tầng (công viên, siêu thị, trường học, trạm y tế…) để bớt chi phí đầu tư, tăng thêm lợi nhuận.

Nhiều chủ đầu tư khi mới làm dự án, vẽ quy hoạch đầy đủ hạ tầng tiện ích để qua “cửa” duyệt dự án và “dụ” khách hàng mua sản phẩm. Thực tế sau đó, họ đã không hoàn thành tốt nghĩa vụ và trách nhiệm đã cam kết với khách hàng. Thế mới có chuyện, tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng xảy ra như cơm bữa. Thay vì có thiện chí giải quyết tranh chấp, hòng giữ danh tiếng, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng “hầu tòa” để phân xử đúng sai. Hành vi này là phi thị trường và giết chết mối quan hệ giữa DN và khách hàng. Theo lý giải của một số DN, vì nguồn lực mỏng, đặc biệt là tiềm lực tài chính không mạnh nên họ buộc phải “cuốn chiếu” các hạng mục đầu tư, chứ hoàn toàn không muốn xảy ra các mâu thuẫn với khách hàng về sản phẩm BĐS và không gian kết nối.

Trở lại với thị trường BĐS "vào vụ" từ nay đến cuối năm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường BĐS vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng tiềm ẩn rủi ro, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, dư thừa căn hộ cao cấp khó bán và tập trung vốn hóa nhiều. “Thay vì chạy theo các dự án xa xỉ, DN BĐS cần tạo ra sự sôi động từ nhu cầu thực tế, thân thiện hơn với túi tiền của người có thu nhập trung bình và thấp. Như thế, thị trường BĐS mới có cơ hội phát triển ổn định!” – ông Châu nhấn mạnh.

Chung cư tồn kho khoảng 3.200 căn Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), giá trị tồn kho BĐS của cả nước còn trên 27.000 tỷ đồng, trong đó TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội tồn kho nhiều nhất, chiếm gần 40%. Lượng hàng tồn kho đa phần là đất nền, chiếm khoảng 13.000 tỷ đồng (tương đương 3,3 triệu m2); tiếp theo là nhà thấp tầng, chiếm hơn 7.200 tỷ đồng (tương đương với 3.447 căn); căn hộ chung cư còn tồn hơn 4.500 tỷ đồng (tương đương với 3.200 căn); đất nền thương mại tồn 2.480 tỷ đồng (tương đương hơn 648.000m2). Thuật “phao tin” có chủ ý của giới đầu cơ Để thị trường sôi động, các chủ dự án, các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp luôn tìm mọi cách để tạo ra giao dịch cho thị trường. Vì thế, trong một năm, BĐS có thể lên “cơn sốt” hai đến ba đợt. Mỗi đợt kéo dài khoảng vài tháng, tùy vào “sóng giá” và sức hút của sản phẩm. Thông thường để tạo ra cơn sốt BĐS, người ta thường sử dụng truyền thông làm đòn bẩy. Nhưng cách đơn giản và hiệu quả nhất là làm tăng giá trị của BĐS sau mỗi giao dịch. Cụ thể, kết thúc giao dịch, người bán lập tức tạo ra giao dịch ảo bằng cách nâng giá, để mua lại BĐS vừa bán nhưng chỉ với động cơ tạo tâm lý lây lan, đầu tư bầy đàn. Đây chính là thuật “phao tin” có chủ ý của giới đầu cơ sử dụng trong nhiều năm nay.  Ông Trần Đức Liêm - Phó Giám đốc một sàn giao dịch BĐS.