Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2019: Rủi ro chực chờ

Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong tiết lộ tại buổi tiếp xúc cử tri quận 1 diễn ra mới đây, TP có hơn 90 dự án đang thanh tra. Ngoài ra còn có các cuộc điều tra, kiểm toán... Có những phòng chuyên môn ở Sở TN&MT một tuần phải lên làm việc với cơ quan chức năng gần 20 lần… Những thông tin này chẳng khác nào “quả bom” phát nổ trên thị trường bất động sản, làm cho giới đầu tư chấn động, buộc phải dừng lại nghe ngóng tình hình, khiến cho thị trường dù trong mùa cao điểm giao dịch cuối năm nhưng lâm vào cảnh chợ chiều.

Trong khu vực nội thành, hầu hết các dự án xây dựng chung cư, văn phòng đều mọc lên từ quỹ đất có nguồn gốc đất công. Một DN bất động sản lớn trên địa bàn TP có 7 dự án xây dựng chung cư, căn hộ - văn phòng, văn phòng… trên các khu đất có nguồn gốc là đất công nằm trong diện tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng, giao dịch của những người mua nhà bị đóng băng… Mặc dù DN ngay lập tức trấn an dư luận, khách hàng bằng lời hứa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng thế nhưng thông tin này bung ra, chỉ trong vài phiên giao dịch, DN này đã bị mất hơn 7.000 tỷ đồng trên thị trường chứng khoán. Điều này cho thấy mức độ “sát thương” của “quả bom” dự án bất động sản mọc lên trên các khu đất có nguồn gốc đất công.

Nằm trong đợt ra soát và chấn chỉnh, dự án Charmington Iris của TTC Land đã bị thu hồi mặc dù DN và các đối tác đã xây dựng phần móng và đã bắt đầu nhận tiền giữ chỗ của khách hàng… Sắp tới những dự án bất động sản mọc trên đất công, thuộc diện phải rà soát, thanh tra, kiểm toán, điều tra… sẽ bị điều chỉnh theo kiến nghị của các cơ quan chức năng chắc chắn sẽ không dừng ở con số vài dự án như hiện nay.

"Với tỷ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong năm 2019… Từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) bắt đầu giảm nhiệt và đà giảm tiếp tục kéo dài qua năm 2018. Nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52% và 54% so với năm 2017." - Nguồn: DKRA

Khu phía Đông TP Hồ Chí Minh hiện nay là khu vực trọng điểm của thị trường bất động sản do có điều kiện hạ tầng tốt nhất TP hiện nay. Nhưng năm 2019, rất nhiều dự án bất động sản ở khu Đông nằm trong diện rà soát… Một số khu vực trên địa bàn quận 2, trước đây được giải tỏa thu hồi đất dưới danh nghĩa để phục vụ tái định cư cho dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau vài năm, không hiểu bằng cách nào đó, những khu đất này biến thành những dự án bất động sản. Những khu đất này rơi vào tay DN bất động sản không thông qua con đường đấu giá như quy định của Luật Đấu thầu. Một số dự án bất động sản nằm trong phân khúc cao cấp được xây dựng trên các khu đất có được từ việc đổi đất lấy hạ tầng đang nằm trong diện thanh tra và đến thời điểm hiện nay kết quả thanh tra chưa được công bố. Riêng các dự án có liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phần nhiều đều nằm trong tầm ngắm thanh tra hoặc đã thanh tra nhưng chưa có kết quả và thông tin chưa được công bố.

Theo các chuyên gia, các dự án bất động sản mọc lên trên những khu đất có nguồn gốc đất công, dù sai hay không sai nhưng trong thời gian tới sẽ tác động mạnh đến giới đầu tư, bởi chẳng ai dại gì đổ tiền để mua lại căn hộ mà nó có thể bị điều chỉnh trong tương lai. Mua căn hộ từ các dự án bất động sản có nguồn gốc đất công đang là một rủi ro đáng kể.

Mất cân đối cung cầu

Nếu nhìn vào tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, khoảng 40.000 - 50.000 căn hộ/năm, đem lại cảm giác nguồn cung rất dồi dào. Tuy nhiên, các chuyên gia lại có cái nhìn khác đó là nguồn cung căn hộ đang ở trong tình trạng kim tự tháp ngược, căn hộ cao cấp, hạng sang đang áp đảo, trong khi đó lẽ ra nguồn cung căn hộ vừa túi tiền (bình dân) phải nhiều hơn nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tính đến quý IV/2018, tổng cung nhà ở từ 65 dự án là 23.759 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3% tổng cung; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm 49,4% và phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm 19,3%. So với cùng kỳ năm trước, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi phân khúc căn hộ trung cấp giảm đến 37,5% và phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

Rủi ro lớn nhất của việc mất cân đối cung cầu và mất cân đối nguồn cung sẽ dẫn đến “cung không gặp cầu” và “cầu không gặp cung”. Phân khúc cao cấp đang chiếm đến 1/3 thị trường và có dấu hiệu thừa nguồn cung. Trong khi đó, trong khi phân khúc bình dân chỉ đạt 19,3% dù nhu cầu nhà ở của phân khúc này vẫn đang vô cùng lớn (chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu của thị trường).

Mặt bằng giá quá cao

Mặt bằng giá nhà, căn hộ hiện nay được đánh giá là quá cao vượt qua khả năng của người mua nhà để ở, gần như tất cả các phân khúc đều đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn mặt bằng giá cũ.

Theo đánh giá toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2018 và dự báo thị trường năm 2019 của DKRA (công ty nghiên cứu thị trường bất động sản lớn nhất hiện nay), phân khúc căn hộ hạng C khan hiếm đã đẩy giá căn hộ tăng từ 7 - 10 % trong năm 2018 và tăng chủ yếu trong 6 tháng đầu năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ hạng sang, mặt bằng giá chào bán đã tăng rất mạnh. Một dự án căn hộ hạng sang trên địa bàn quận 1, trước đây có giá bán bình quân 6.000 USD/m2, sau khi một phần của dự án này được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, mặt bằng giá chào bán đã tăng gấp đôi, bình quân khoảng 12.000 USD/m2. Hiện tại dự án này đang giữ kỷ lục về giá cao, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá bán khoảng 925.000 USD và một căn hộ 3 phòng ngủ có giá bán từ 37 tỷ...

Theo một số chuyên gia, mặt bằng giá căn hộ đã bị đẩy lên quá cao, thậm chí là cao một cách vô lý, trong khi đó khả năng sinh lời từ kinh doanh căn hộ hoặc chuyển nhượng để lấy chênh lệch là kém nhất trong các loại hình bất động sản. Chính điều này đã làm cho môi trường đầu tư vào loại hình căn hộ trở nên cằn cỗi, không thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp. Trong năm 2019, đầu tư vào căn hộ nhằm mục đích kiếm lời là một rủi ro rất lớn.