Thị trường căn hộ “loạn” giá

Giới “cò đất” bật mí, hiện tại, rất khó mua được giá F1 từ chủ đầu tư, phần lớn các sản phẩm bung ra thị trường đã được “đội” lên 1 - 2 giá.

Tăng ít nhất 2 triệu đồng/m2?

Qua khảo sát thực tế, một trong những khu vực “nóng” chạy đua giá là trục đường Minh Khai – Hoàng Mai. Tại đây, các dự án đang được chủ đầu tư cùng các sàn phân phối mở bán rầm rộ căn hộ. Thực chất có những dự án đã triển khai từ cách đây 1 - 2 năm và giới đầu tư thâu tóm hết đất. Đến thời điểm này, lợi dụng thông tin quy hoạch, kết nối hạ tầng trong khu vực để bung hàng, kích giá. Đáng chú ý, dù các dự án dọc đường Minh Khai đều định vị phân khúc cao cấp, song giá vênh nhau cả chục triệu đồng/m2.

Đơn cử một căn hộ cao cấp Hinode City tại 201 Minh Khai chủ đầu tư bán ra với giá 38 - 44 triệu đồng/m2 (đã có VAT và nội thất). Cách đó không xa, dự án Green Pearl (378 Minh Khai) lại được bán với giá từ 2,4 tỷ đồng/căn tương ứng 31 - 33 triệu đồng/m2 (đã trừ chiết khấu). Trong khi đó, ở vị trí bên kia mặt đường, Imperia Sky Garden (423 Minh Khai) của chủ đầu tư MIK Group lại xác lập mặt bằng giá khá chát, khoảng 3,3 tỷ đồng, cho dạng căn hộ khách sạn. Cách đó chừng 200m, do khuất mặt tiền, bảng giá dự án Amber Riverside (622 Minh Khai) đưa ra lại khá “mềm” (chỉ từ 26 triệu đồng/m2).

Nhiều dự án bất động sản đang được xây dựng trên trục đường Minh Khai. Ảnh: Phạm Hùng

Điểm đặc biệt là trong 4 dự án trên, phân nửa đều được sàn BĐS Đất xanh miền Bắc phụ trách phân phối chính. Nghịch lý ở chỗ, để bán được hàng, các nhóm dự án của chính Đất xanh miền Bắc không ngừng “hạ bệ” đối thủ. Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, “cò” Nguyễn Đình T. thuộc sàn Đất xanh miền Bắc quả quyết: Ở khía cạnh giá, các dự án trục đường Minh Khai không thể đọ được Green Pearl.

Lập luận của “cò” này cho hay, chất lượng các dự án “xêm xêm” nhau nhưng Green Pearl có điểm mạnh ở tiến độ thanh toán. Chủ đầu tư mẹ của Green Pearl là Công ty CP Phát triển nhà Phong Phú. Tuy nhiên, do công ty này không có chức năng kinh doanh BĐS nên hợp tác cùng Công ty Daewon – Thủ Đức. Từ đây, dự án có yếu tố nước ngoài với mức thu tiền tiến độ tối đa 50%. Trong khi, các chủ đầu tư thuần Việt thu đến 80, 90% trước khi bàn giao. “Tiến độ thanh toán linh hoạt tạo điều kiện cho khách hàng sắp xếp tài chính hợp lý. Hiện, tòa A đã cạn hàng. Tòa B, chủ đầu tư đang xây dựng chính sách nên chưa có giá cụ thể. Tuy nhiên, ít nhất sẽ tăng thêm 1 - 2 triệu đồng/m2” – “cò” T. chắc nịch.

Cùng chung độ “sốt”, tại tuyến Vành đai 3, đường Nguyễn Xiển, hai đại gia BĐS Công ty CP Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex và Tập đoàn Bitexco đang cùng lần lượt so kè với các siêu phẩm: Athena Fulland , The Manor Central Park. Với thế mạnh các sản phẩm biệt thự, liền kề, shophouse, The Manor Central Park của Bitexco từng được phát giá khủng 155 - 220 triệu đồng/m2. Không kém cạnh, Athena Fulland được Vimedimex báo giá 10 tỷ đồng/căn.

Tránh sập bẫy “giá ảo”

Trao đổi về diễn biến thị trường BĐS, chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến cũng nhận định, việc các dự án trong cùng một khu vực “chênh” từ vài triệu đồng cho đến vài chục triệu đồng/m2 là có thật. Thậm chí có những dự án căn hộ cùng phân khúc, nằm liền kề nhau nhưng giá lại khác nhau "một trời một vực". Căn nguyên có mức chênh lệch là bởi mỗi dự án có những đặc điểm, yếu tố cấu thành khác nhau. Chẳng hạn, dự án được quy hoạch theo dạng khu đô thị khép kín, vị trí mặt tiền đẹp, thiết kế đồng bộ, đầy đủ các tiện ích cao cấp giá sẽ “nhỉnh” hơn các dự án chỉ có trung tâm thương mại, thiếu không gian xanh… Bên cạnh đó, hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ, uy tín của chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố đảm bảo về mức giá bán.

“Tuy nhiên, nếu mức vênh quá khủng, cần hết sức tỉnh táo. Có không ít dự án tốt được tung ra thị trường, nhưng cũng có cả dự án chỉ “ăn theo” quy hoạch. Từ đó, đẩy giá khiến người mua nhà định vị được sản phẩm mình cần mua. Nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng cộng với sự tư vấn thiếu trung thực của môi giới, khách hàng rất dễ dẫn đến quyết định mua nhà không đúng với giá trị thực của căn hộ” – ông Tiến khuyến cáo.

Ở góc độ kinh tế, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS EZ Việt Nam cho rằng, để tránh “sập bẫy” giá ảo, người mua cần tìm một công ty môi giới uy tín để kiểm tra lại thông tin. Không loại trừ trường hợp chủ đầu tư móc nối với các sàn phân phối để “hợp thức hóa” việc đẩy giá bán. Theo đó, mỗi sàn có thể mua lại với một tỷ lệ nhất định, đầu tư bán lại. Qua sàn, chủ đầu tư có thể tăng giá bán để bù đắp những chi phí ngầm khi thực hiện xây dựng mà không cần giải thích. Khi một dự án “kích” 1 - 2 triệu đồng/m2, các dự án còn lại trên cùng trục đường chắc chắn không thể nằm ngoài quỹ đạo tăng giá.

“Người dân cũng phải tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của dự án chung cư dự định mua, trong đó nên tham khảo thêm cả từ phía đơn vị Nhà nước. Ngoài ra, người dân phải tìm hiểu kỹ các khu vực xung quanh trong bán kính từ 3 - 5km để so sánh giá” - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS EZ Việt Nam phân tích.q