Thị trường địa ốc năm 2012: Cơ hội mua dự án

Manh nha từ cuối năm 2010, nhưng phải đến giữa năm 2011, chúng ta mới nhìn thấy sự “sàng lọc” khắc nghiệt trên thị trường địa ốc, khi hàng loạt dự án phải bán tháo vì nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân trực tiếp là do sức ép từ tiền vay ngân hàng, từ khoản tiền phải trả do phát hành trái phiếu trước đây; sức ép từ vốn góp của cổ đông, từ các nhà thầu thi công… Thị trường trầm lắng dẫn đến các nhà đầu tư cá nhân mất thanh khoản, không có khả năng tiếp tục trả tiền mua nhà… Thời gian qua, nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần hoặc chuyển nhượng phần vốn góp. Các giao dịch này diễn ra âm thầm, phần lớn không công bố, nhưng khá mạnh mẽ. Các trường hợp đã công bố chủ yếu liên quan đến công ty đại chúng, công ty niêm yết.

Việc phải giảm giá đến 30 – 40% cho thấy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chịu sức ép tài chính rất lớn. Sức ép đó có thể là nợ ngân hàng, sức ép thu hồi chi phí đã bỏ ra đầu tư, nên phải giảm giá để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Chỉ có giảm mạnh giá bán mới tạo được ấn tượng, thu hút được sự quan tâm của công chúng, từ đó cơ hội bán được hàng sẽ tăng cao. Thậm chí, các chủ đầu tư còn tìm cách để bán cho các đối tác có khả năng “ôm” lại để bán lẻ.

Tuy nhiên, sức ép với chủ đầu tư dự án bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hiện có sự khác nhau đáng kể. Thực tế là, tiền ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản ở TP.HCM nhiều hơn Hà Nội, nên doanh nghiệp cũng chịu sức ép nhiều hơn. Mặt khác, ở Hà Nội, trong thời gian 2 – 3 năm vừa qua, số dự án ít hơn do chờ điều chỉnh quy hoạch, nên chủ đầu tư bán được hàng, thu được tiền từ khách hàng với tỷ lệ cao hơn. Số tiền này giúp họ triển khai được dự án mà không chịu nhiều sức ép từ tiền vay ngân hàng.

Tuy nhiên, cũng không ai dám chắc khả năng bán tháo dự án bất động sản có xảy ra hay không, vì trong năm 2011, không ít chủ đầu có tên tuổi ở Hà Nội đã phải giảm giá bán. Ví dụ, Công ty Sông Đà - Thăng Long giữa năm 2011 đã có một hành động hết sức khôn ngoan khi tặng thêm một diện tích đáng kể trung tâm thương mại cho khách mua căn hộ để “hút tiền” trả nợ ngân hàng.

Đây là cơ hội cho các nhà phát triển dự án bất động sản. Khi dự án bất động sản giảm giá về mức gần với chi phí bỏ ra làm dự án cộng với chi phí cơ hội theo thời gian, thì trên thị trường luôn có sẵn người mua cân nhắc để mua vào. Tất nhiên, bên cạnh mức giá hợp lý, chủ đầu tư cũng sẽ cân nhắc kỹ xem sản phẩm mà họ nhắm tới có đáp ứng được nhu cầu của thị trường trong vài năm tới hay không.

Bất động sản là một ngành kinh doanh lớn, trên thị trường luôn có sẵn nhiều người bán, nhiều người mua. Hiện có không ít nhà đầu tư cá nhân, hoặc doanh nghiệp có lượng tiền mặt dồi dào, ngành kinh doanh cốt lõi tạo ra dòng tiền ổn định đang xem xét cơ hội mua vào dự án bất động sản làm trụ sở làm việc hoặc đầu tư dài hạn. Trong số đó, có các nhà đầu tư Hà Nội đã thu được nhiều lợi nhuận trong 2 – 3 năm qua và nay là thời điểm để họ xem xét mua vào. Một số nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, khu vực Trung Đông cũng đang là những khách mua tiềm năng trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Thời điểm hiện nay và trong khoảng 6 - 8 tháng tới được dự báo sẽ diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản. Kinh nghiệm trong thời kỳ khủng hoảng 2008 – 2009, khi chúng tôi tư vấn chuyển nhượng thành công một loạt dự án như: Hoa Binh Tower, Vitex Tower ở TP.HCM; 47 - Vũ Trọng Phụng, 46 - Bích Câu ở Hà Nội cũng như Dự án Công ty Sơn Hà trên Đại lộ Thăng Long… cho thấy, nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm sâu hơn đã không có cơ hội mua lúc đó. Nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án với giá hợp lý nhất, khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện tại. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa hai bên tới sự thống nhất.

Khi mua – bán, chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, dự án bất động sản là một loại hàng hóa khá đặc biệt về giá trị giao dịch và sự phức tạp của vấn đề pháp lý và giao dịch. Đằng sau các dự án bất động sản là các thủ tục hồ sơ pháp lý phức tạp, đòi hỏi nhà tư vấn phải hiểu rõ quy trình triển khai dự án để có thể tư vấn cho chủ đầu tư.

Vì vậy, việc mua – bán, chuyển nhượng dự án nên thông qua các công ty tư vấn chuyên nghiệp. Các công ty tư vấn với mạng lưới khách hàng lớn, hiểu biết thị trường, cập nhật thông tin liên tục sẽ giúp tìm kiếm đối tác nhanh hơn, tư vấn các thủ tục nhanh chóng, chính xác.