Thị trường nhà ở vắng phân khúc bình dân, khan hiếm phân khúc trung cấp
Nguồn cung vẫn giảm...
Theo số liệu báo cáo thị trường từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), năm 2023 nguồn cung BĐS nhà ở thương mại vẫn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022. Nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018.
Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối, thiếu vắng hẳn sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% năm 2023.
Nguồn cung căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ những dự án NƠXH và dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2, 3. Phân khúc căn hộ trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh). Nguồn cung ở mức 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có ở tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh…
“Nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “nhỏ giọt”, nhưng trong bối cảnh thị trường khó khăn việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường. Càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý IV, sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường như dự án thuộc chủ đầu tư Vinhomes, Khang Điền...” – Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh cho hay.
Các chuyên gia dự báo trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.
... nhưng giao dịch phục hồi
Cũng theo đại diện VARS, mặc dù nguồn cung tiếp tục giảm sút sâu, nhưng giao dịch lại trên đà phục hồi. Cụ thể, năm 2023 tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tương đương với khoảng 18.600 sản phẩm, giao dịch thành công xấp xỉ với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018.
Đối với sản phẩm căn hộ chung cư, trong năm 2023 không nằm trong xu hướng giảm giá mà ngược lại liên tục tăng. Riêng nhóm căn hộ chung cư cao cấp do giai đoạn này rất ít chủ đầu tư có dự án, hầu hết là chủ đầu tư lớn không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán "neo" ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận và gần như vắng bóng các dự án mới giá 40 - 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh
Bên cạnh đó, lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua, mặt bằng lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn... Một số nguồn cung nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường lại không "ra hàng" được do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.
Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm sản phẩm tiềm năng, nên giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.
Đặc biệt, thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ, một số dự án tái định cư giá rẻ với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2, 3 lần trong 1 tháng cuối năm. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm đất nền thứ cấp trong dự án.
Vào thời điểm cuối năm 2023, giá BĐS đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm. Một số phân khúc đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ quý III. Nhưng giá sản phẩm thấp tầng, đất nền có xu hướng giảm so với năm 2022 do hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy mặt bằng giá lên quá cao, dưới áp lực từ khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ.
Tuy nhiên, sản phẩm thấp tầng được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, ở vùng ven đô thị đặc biệt thu hút nhiều người dân đến sinh sống, làm việc không giảm nhiều, mức giá sau giảm vẫn cao so với giá trị đầu tư ban đầu.
Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ chung cư sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại khu vực trung tâm cũng không còn nhiều, mặc dù vậy người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ chính sách ưu đãi chưa từng có trong giai đoạn trước đây.
