Mức phạt tối đa lên tới 1 tỷ đồng cho việc chậm cấp “sổ hồng” nhưng theo đánh giá, chế tài này chưa thực sự đủ sức răn đe ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu.
Ông đánh giá như thế nào về Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai?
- Tôi nhận thấy các quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP đưa ra mức xử lý khá nghiêm khắc các vi phạm để góp phần lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực đất đai, vừa có lý có tình, vừa thống nhất với Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS…
Bên cạnh các hình thức xử phạt chính và hình thức xử phạt bổ sung, còn quy định 17 biện pháp khắc phục hậu quả. Trong đó có những điểm nổi bật như: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không đủ từ hai điều kiện quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bị phạt tiền đến 1 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên; Không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà, công trình xây dựng, nền nhà tại dự án kinh doanh BĐS nếu chậm từ 12 tháng trở lên, thì bị phạt tiền đến 1 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên…
Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận thấy, mức phạt tiền tối đa chỉ đến 1 tỷ đồng là chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.
Theo ông còn điểm gì chưa phù hợp?
- Quy định xử phạt hành chính đối với hành vi “chiếm đất” tại Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14, Nghị định 91/2019/NĐ-CP có các bất cập: Chưa phù hợp với quy định tại Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2, Điều 191, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế” được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, DN cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.
Quy đình này cũng chưa phù hợp với Khoản (1.a) Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Sở TN&MT tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai” (Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức). Do vậy, khi chủ đầu tư dự án nhà ở đã nộp hồ sơ xin được giao đất và đã được Sở TN&MT cấp biên nhận hồ sơ, thì DN đã hoàn thành trách nhiệm của mình. Việc UBND cấp tỉnh chậm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của DN.
Ngoài ra, chưa phù hợp với Điều 107, Luật Xây dựng quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình. Ví dụ: Trường hợp DN A đã được UBND TP ban hành Quyết định về “chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư”, dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đã được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật của dự án.
DN A đã nộp hồ sơ xin giao đất dự án nhà ở (Tổng diện tích dự án là 5,2ha. Trong đó, DN A đã nhận chuyển nhượng 4,5ha, chiếm 86,04%; ngoài ra, còn có 0,7ha đất kênh mương do Nhà nước quản lý, chiếm 13,96% diện tích dự án) và đã được Sở TN&MT cấp biên nhận hồ sơ từ tháng 5/2018, nhưng đến nay, DN A vẫn chưa nhận được quyết định giao đất của UBND TP. DN A đã khởi công xây dựng công trình theo quy định tại Điều 107, Luật Xây dựng nhưng vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do chưa có quyết định giao đất…
Pháp luật về kinh doanh BĐS cũng không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán BĐS hình thành trong tương lai.
Vậy, Hiệp hội kiến nghị gì để khắc phục hạn chế trên, thưa ông?
- Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có đề nghị Chính phủ và Bộ TN&MT xem xét, hướng dẫn thực hiện Khoản (2.d) Điều 3 và Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử lý hành chính đối với hành vi “chiếm đất” một cách có lý, có tình và phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án BĐS, nhất là các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp. Từ đó, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.
Xin cảm ơn ông!
