[Ý kiến chuyên gia] Xây dựng cơ chế để quản lý

Ông Nguyễn Anh Quê – Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Nhà nước cần phải xây dựng được bộ quy chế quy định rõ ràng vấn đề sở hữu và sử dụng phần đất xen kẹt tại các đô thị. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê – Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam.

- Quá trình đô thị hóa nhanh tại các đô thị lớn khiến quỹ đất tại các đô thị ngày càng bị thu hẹp, cùng với đó là sự gia tăng dân số đã mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư BĐS. Hàng loạt dự án BĐS lớn được mọc lên san sát tại các khu vực trung tâm đô thị, ở những khoảng tiếp nối xuất hiện nhiều mảnh đất không phù hợp với thiết kế tổng thể của các dự án nên đã trở thành đất xen kẹt.

Ngoài ra, cũng có những mảnh đất xen kẹt nằm trong khu dân cư, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng cũng sinh đất xen kẹt. Nếu như đất xen kẹt gần các dự án người mua còn cân nhắc thì trong các khu dân cư ít nhiều mang đến sự an tâm cho người mua, bởi tâm lý người dân đã ở kín cả thì không lo bị mất trắng.

Theo đánh giá, vấn đề quản lý, sử dụng đất xen kẹt hiện nay vô cùng nan giải. Chính quyền khó khăn trong công tác quản lý, còn người dân tìm mọi cách xây dựng không phép, cốt là xây cho bằng được một căn nhà để ở. Khi đã có nhà rồi thì trở thành tài sản sở hữu lâu dài và có thể dễ dàng giao dịch qua tay kiếm lời.

- Những năm gần đây, giá đất tại các đô thị tăng “phi mã” theo từng giai đoạn, bình quân trong khoảng 5 năm trở lại đây tăng từ 3 – 4 lần, có khu vực tăng 5 – 6 lần so với thời điểm giai đoạn 2010 – 2015. Vì vậy, người ta đã cố tận dụng tất cả các diện tích đất xen kẹt để ở hoặc kinh doanh.

Nhiều mảnh đất xen kẹt cũng có lợi thế nằm gần khu vực trung tâm nên nhiều người đã không ngần ngại bỏ ra một khoản tiền mua để sử dụng hoặc đầu cơ.

Bên cạnh đó là vấn đề về giá, có thể khẳng định giá bán của những mảnh đất có giấy tờ pháp lý đầy đủ cao hơn gấp từ 1,5 – 2 lần, thậm chí gấp 3 – 4 lần so với giá trị của mảnh đất xen kẹt. Tâm lý của người Việt là sản phẩm ít tiền, dễ mua, dễ bán; nếu chẳng may xảy ra rủi ro bị Nhà nước thu hồi phục vụ dự án cũng vẫn được bồi thường tài sản trên đất và không bị mất quá nhiều tiền.

Như vậy, tiền bỏ ra phù hợp với khả năng tài chính, có nhà để ở và sản phẩm vẫn có thể giao dịch khi trên đất đã xây được nhà. Đó chính là lý do người dân, đặc biệt với những người có thu nhập thấp vẫn tìm mua với dòng sản phẩm này.

- Thực trạng này đã tồn tại hàng chục năm nay, Nhà nước không thể thu hồi vì nếu thu hồi phải mất thêm một khoản tiền bồi thường, mà sau khi thu hồi chưa biết sử dụng vào mục đích gì. Cùng với đó, các cơ quan quản lý cũng không đủ “lực” để ngăn cản người dân sử dụng những mảnh đất này.

Thực tế trong thời gian qua, việc người dân sử dụng tràn lan, bừa bãi những mảnh đất xen kẹt cũng khiến cho Nhà nước mất đi một khoản ngân sách.

Vì vậy, theo tôi, Nhà nước cần phải xây dựng những quy định rõ ràng, có thể đưa vào luật để có thể quản lý và sử dụng đất xen kẹt một cách hiệu quả, vừa mang lại lợi ích cho người dân và cũng mang lại lợi ích cho Nhà nước.

Cơ chế ở đây là việc hợp thức hóa những mảnh đất xen kẹt đủ điều kiện, cho phép người dân chuyển đổi mục đích sử dụng và bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý, thu thuế, phí theo quy định hàng năm và khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng.