ĐBQH: Cấm kinh doanh các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, sáng 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đảm bảo thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)

Đánh giá Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, đại biểu Trần Khánh Thu (Đoàn tỉnh Thái Bình) cho biết, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo Luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo Luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về các quy định cụ thể, đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm, theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị làm rõ quy định tổng vốn đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 9 để có cơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư.

Rà soát quy định thời điểm xác lập quyền sử dụng nhà ở, quyền sử dụng đất

Tham gia thảo luận, đại biểu Lã Thanh Tân (Đoàn TP Hải Phòng) cho hay, khoản 5 Điều 13 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bên mua thuê mua nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng đã mua, thuê mua thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng, còn diện tích sàn xây dựng đối với bên mua, bên thuê mua từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở công trình xây dựng phần diện tích sàn xây dựng… Đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị nghiên cứu quy định này đảm bảo thống nhất với Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai…

Theo đại biểu Lã Thanh Tân, quy định như tại khoản 5 Điều 13 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ phải điều chỉnh đồng bộ trong Dự thảo Luật Đất đai về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong giao dịch chuyển nhượng. Điều này sẽ mâu thuẫn với điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng vì đã xác lập quyền sở hữu tài sản thì phải thực hiện các quyền tài sản, trong đó có quyền định luật. Mặt khác, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai hiện hành và Điều 132 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sở hữu đất ở nhưng quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu từng phần tài sản, quyền tài sản này lại khác nhau chưa thống nhất, khó thực hiện và có giải quyết triệt để quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Trong khi đó thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản này xảy ra trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở công trình xây dựng nhưng lại là quyền sở hữu tài sản chưa đầy đủ, vì chưa được định đoạt đầy đủ, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 14 của dự thảo Luật. Vì vậy, cần thiết phải điều chỉnh quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất, diện tích sàn xây dựng là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở công trình trên đất là theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn tỉnh Hưng Yên) đề nghị tiếp tục rà soát các quy định của dự thảo Luật nhằm bảo đảm đồng bộ thống nhất với các dự án Luật đang trình Quốc hội xem xét thông qua như Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến các quy định như quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở, quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp… để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Liên quan đến quy định tại khoản 5 Điều 23 dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Đại Thắng chọn phương án 2. Đây là phương án quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, quy định rõ nội dung thỏa thuận đặt cọc, số tiền đặt cọc đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng, hạn chế việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét quyết định rõ về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đại biểu đề nghị quyết định cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với khu vực hạng mục công trình đã đáp ứng điều kiện có phê duyệt thiết kế các hạng mục công trình hạ tầng chính, thiết yếu đã hoàn thành theo tiến độ. Đồng thời, làm rõ nội hàm “yêu cầu hoàn thành tương ứng theo tiến độ dự án”.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần quyết định rõ trách nhiệm xây dựng, cập nhật quản lý khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, công bố công khai thông tin về nhà ở thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Ngoài ra, kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản cho các cơ quan tổ chức theo quy định của pháp luật là thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng.