Luật vướng mắc, vốn chưa ưu đãi
Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là vấn đề rất “nóng” được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và xã hội đặc biệt quan tâm trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập.
Cụ thể, hiện nay tất cả các dự án NƠXH (kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại) đều bị ách tắc thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do bất cập của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Vì đây là thủ tục đầu tiên mà nếu không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.
Bất cập, vướng mắc về “xử lý chuyển tiếp” nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) để phát triển NƠXH, bởi lẽ Nghị địnhsố 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây NƠXH trong dự án hoặc hoán đổi có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền. Nhưng vướng mắc phát sinh do Nghị định 49/2021/NĐ-CP lại quy định dự án từ 2 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án, đồng thời các quy định của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP chưa đủ “độ rõ”.
Đối với gói tín dụng 125.000 tỷ đồng do 5 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa được bổ sung 5.000 tỷ đồng của 1 ngân hàng thương mại cổ phần tham gia) với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường, có tác dụng tích cực bởi lẽ trước đây chủ đầu tư và người mua nhà đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm.
Nhưng gói tín dụng 125.000 tỷ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH không chỉ vì phải chịu lãi suất khá cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, mà còn bởivì các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng/lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” nên người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý bất an, ngại vay.
Do vậy, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cần tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ đã đề xuất ngày 17/2/2023 để thực hiện chính sách NƠXH của Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030.
Cần bổ sung thêm chính sách
Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh triển khai Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030, để thực hiện cần phải bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện, trong đó tập trung vào một số vấn đề:
Thứ nhất, về lợi nhuận định mức, đề nghị dự thảo “Nghị định quy định về phát triển và quản lý NƠXH” xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên mức 15% (thay vì chỉ 10%) đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng “mua lại” quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án NƠXH.
Thứ hai, về vay vốn ưu đãi hoặc vay vốn thương mại (kể cả gói 125.000 tỷ đồng) để thực hiện dự án NƠXH. Đề nghị dự thảo cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NƠXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án NƠXH.
Thứ ba, về ưu đãi về thuế, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế, khác với Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định được giảm thuế. Nên đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính bổ sung các Luật Thuế quy định “giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” đối với dự án NƠXH cho thuê như đã quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, để khuyến khích phát triển nhiều dự án NƠXH cho thuê.
Thứ tư, đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh, quy định đối tượng được hưởng chính sách NƠXH đối với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ Bậc 1 trở xuống hoặc có tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 25 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ 15 triệu đồng/tháng như dự thảo Nghị định.
Suất vốn đầu tư cũng là vấn đề cần xem xét sửa đổi theo hướng bảo đảm tương đương với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại, bởi lẽ suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo nguyên tắc, để nâng cao chất lượng công trình NƠXH cho người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách của Nhà nước.
