Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, nghị định này sẽ mở ra giai đoạn mới, đẩy mạnh công tác xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái định cư cho người dân. Phóng viên Kinh tế&Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch HoREA để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Ông đánh giá thế nào về những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định 69/2021/NĐ-CP?
- Nghị định 69/2021/NĐ-CP, với nhiều cơ chế, chính sách có tính đồng bộ, khả thi, chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, tạo sự đồng thuận từ chủ sở hữu. Nghị định cũng sẽ tạo cơ hội đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng ngàn khu nhà chung cư cũ tuổi đời trên dưới 50 năm, trong đó nhiều khu nhà bị hư hỏng nặng, trong tình trạng nguy hiểm cho người sử dụng, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Có thể nói, Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã đáp ứng được nguyện vọng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, phù hợp với tình hình thực tiễn, với những cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ.
Cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, đồng bộ ông muốn nhắc tới ở đây là gì?
- Trước hết đó là nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó quy định “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi, khuyến khích nhà đầu tư tham gia. Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, do không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Nghị định 69/2021 đã bổ sung nội dung này.
Giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện để tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.
Nguyên tắc xây dựng, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng, hạn chế tối đa tác động bất lợi đến môi trường sống của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao, phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây, trong đó quy định cụ thể một số nội dung: Hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ cũ, tính lợi thế vị trí căn hộ cũ.
Chủ đầu tư dự án phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc phần diện tích đất sử dụng chung do Nhà nước quản lý mà chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua. Quy định rõ cơ chế về đất đai, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.
Một trong những điểm nhấn trong nghị định này đó là quy định trên 51% chủ sở hữu đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Ông có nhìn nhận thế nào về nội dung này?
- Quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật. Tại khoản 3 Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với một phiếu biểu quyết..., cách tính này chính xác nhưng khó áp dụng, khó nhận được sự đồng thuận từ chủ sở hữu nhà chung cư scũ.
Do vậy, nội dung khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ, khu chung cư đó tham gia; DN được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý; Trường hợp nhiều DN đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn DN nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý... Nội dung này phù hợp với nguyên tắc quy định tại khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014.
Xin cảm ơn ông!
Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện nay, các đô thị cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu mét vuông sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Qua 6 năm, Nghị định 101/2015 đã tạo hành lang pháp lý, nhưng trong quá trình triển khai thực hiện gặp nhiều vướng mắc. Vì vậy tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ diễn ra rất ì ạch. Hà Nội có 1.579 chung cư cũ, trong đó đã thực hiện kiểm định 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang tiếp tục triển khai thi công 14 dự án, chiếm tỉ lệ 1,8%; TP Hồ Chí Minh với 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1,3%. |
