Sửa Thông tư 06: Giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp

Hỗ trợ giải quyết tình huống cho thị trường

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số quy định tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) kể từ ngày 1/9 cho đến khi có quy định mới về các vấn đề liên quan.

Ngay sau khi NHNN ban hành Thông tư 10, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) rất vui mừng và cho rằng việc hoãn thi hành một số quy định cấm cho vay tại Thông tư 06 đã giúp tháo gỡ các rào cản trong tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp.

Đơn cử như khoản 8, điều 8 quy định cấm cho vay để góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng vốn góp, cổ phần…, về bản chất là hoạt động M&A. Nếu giữ nguyên quy định thì chỉ có khoảng 78 trong tổng số 40.000 doanh nghiệp bất động sản hiện nay tiếp cận được tín dụng để triển khai hoạt động này.

"Các chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án của mình thông qua M&A sẽ phải thay đổi lại cái phương án và thậm chí phải xem xét lại cái thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản có thể triển khai được hay không"- Tổng Giám đốc Công ty Luật Basico Trần Minh Hải cho biết.

“Việc hoãn thi hành các điều trên là thông tin khả quan cho ngành bất động sản, giúp việc tiếp cận vốn vay từ các tổ chức tín dụng khả quan hơn trong bối cảnh “đói vốn” như hiện nay. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư, doanh nghiệp và kể cả khách hàng cũng có thời gian chuẩn bị, cân đối tài chính” - Tổng giám đốc Công ty Luật Basico Trần Minh Hải bày tỏ.

Nội dung thứ hai tại Thông tư 06 cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản bối rối, không biết hiểu như thế nào cho đúng đó là quy định: không cho vay để thanh toán tiền góp vốn với các dự án "không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh"…

"Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư "không dại gì" đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng" - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Chủ tịch HĐQT Công ty CP GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, là doanh nghiệp đồng thời cũng đại diện Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, ông đã nghiên cứu rất sát sao Thông tư 06 ngay từ ngày được ban hành. Động thái sửa đổi lần này của NHNN được tiến hành rất nhanh chóng, kịp thời. Khi doanh nghiệp bất động sản có vốn để triển khai dự án, sẽ tạo ra việc làm, thúc đẩy các ngành nghề khác phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Bất động sản sẽ khởi sắc?

Doanh nghiệp bất động sản đã “trút” được “gánh lo” từ Thông tư 06. Tổng Giám đốc DRH Holdings Ngô Đức Sơn, cho rằng trong lúc thị trường bất động sản khó khăn, nguồn vốn là mối bận tâm lớn của nhiều doanh nghiệp, việc ngưng thi hành các quy định hạn chế cho vay chắc chắn sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho những doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu vay vốn. Ông Sơn kỳ vọng thị trường  bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

Dù khẳng định việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư 06 sẽ giúp cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng thuộc các lĩnh vực của toàn bộ nền kinh tế có điều kiện tiếp cận tín dụng được thuận lợi hơn song công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định, Thông tư số 10 là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản.

Sau diễn biến siết chặt của kênh trái phiếu, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng rất mạnh, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng (17,41%) vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%, số liệu từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế).

“Điều này hàm ý, tín dụng vào bất động sản đang “tập trung” vào một số dự án có quy mô lớn hơn trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm rất mạnh. Diễn biến hiện tại nếu tiếp tục kéo dài cũng sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai” - báo cáo Rồng Việt nêu.

 “Vì vậy, việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn”- nhóm phân tích của VDSC cho hay.

Trong nhiều cuộc họp liên quan tới thị trường bất động sản, Chính phủ đã khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý", vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Thực tế các chính sách, chỉ đạo kịp thời đã phát huy tác dụng, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, lượng quan tâm và giao dịch đã dần tăng trở lại. Nhưng để phát triển các dự án mới, tăng nguồn cung sản phẩm trong tương lai, vẫn rất cần những giải pháp để giảm bớt những rào cản trong tiếp cận tín dụng từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với quá nhiều khó khăn; trong đó có sự trì trệ về thủ tục pháp lý làm cho nguồn cung đưa ra thị trường khan hiếm, giá tăng khiến người mua thiệt thòi.

Mặt khác, trong bối cảnh điều chỉnh pháp lý, một câu chuyện cần được đẩy mạnh giải quyết là thị trường vốn, gồm cổ phiếu và trái phiếu, nơi cung cấp dòng tiền trung và dài hạn ổn định hơn là dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vốn có đặc trưng ngắn hạn, biến động nhanh và mạnh.