Vì sao Viện KSND cấp cao kháng nghị vụ án Dự án Khu dân cư Hòa Lân?

Theo đó, từ năm 2002, mặc dù khả năng tài chính của Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) rất yếu kém: Nguồn vốn chủ sở hữu là 12,798 tỷ đồng, vốn điều lệ là 13,650 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh các năm liên tục lỗ với số lỗ năm sau cao hơn năm trước (năm 2002 lỗ 851 triệu đồng, năm 2003 lỗ 3,260 tỷ đồng, năm 2004 lỗ 16,626 tỷ đồng).

Tại thời điểm ngày 1/1/2005, Công ty Thiên Phú hoàn toàn không có vốn tự có để tham gia vào các dự án vì số lỗ lũy kế qua các năm đã lớn hơn vốn chủ sở hữu, đến ngày 31/12/2006, Công ty này đã lỗ lũy kế âm hoàn toàn và vốn đi vay là 94,482 tỷ đồng. Việc đầu tư của Công ty Thiên Phú hoàn toàn phụ thuộc vào vốn vay.

Thế nhưng, trong khoảng thời gian từ 2002 - 2009, UBND tỉnh Bình Dương bằng nhiều văn bản vẫn chấp thuận cho Công ty Thiên Phú thực hiện 3 dự án khu dân cư (KDC): Hòa Lân, Cầu Đò, Mỹ Phước 4. Riêng dự án KDC Hòa Lân ở xã Thuận Giao, huyện Thuận An (Nay là phường Thuận Giao, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) có tổng diện tích 490.765,1m2, trong đó có 243.912m2 đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (SDĐ), 246.853,1m2 đất không thu tiền SDĐ. Mặc dù Công ty Thiên Phú hoàn toàn không còn khả năng tài chính, nhưng UBND tỉnh Bình Dương hầu như không kiểm tra năng lực tài chính của công ty này.

Để thực hiện cả 3 dự án nêu trên, trong khoảng thời gian từ 2002 - 2007, Công ty Thiên Phú vay của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn - Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) số tiền 305 tỷ đồng và 18.634,3 lượng vàng, và dùng chính đất của 3 dự án để thế chấp.

Về phía Agribank Chợ Lớn khi cho Công ty Thiên Phú vay tiền và vàng để kinh doanh bất động sản. Trước, trong và sau khi cho vay, Agribank Chợ Lớn vi phạm nghiêm trọng các quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Cụ thể, dư nợ tại thời điểm xử lý rủi ro là 507 tỷ đồng và 20.634,3 lượng vàng.

Những vi phạm của Agribank Chợ Lớn được Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, chỉ rõ: Tất cả các báo cáo thẩm định về mặt tài chính đều dựa trên báo cáo tài chính của Công ty Thiên Phú không có kiểm toán. Từ năm 2002, khả năng tài chính của Công ty Thiên Phú rất yếu kém, lỗ năm sau cao hơn năm trước. Tại thời điểm ngày 31/12/2006, Công ty Thiên Phú đã có số lỗ lũy kế âm hoàn toàn và vốn đi vay là 94,482 tỷ đồng, nhưng Agribank Chợ Lớn vẫn phê duyệt cho vay thêm 20.634,3 lượng vàng.

Ngoài những vi phạm nghiêm trọng trong việc cho vay, Agribank Chợ Lớn tiếp tục vi phạm pháp luật khi nhận thế chấp tài sản không được phép thế chấp, cầm cố là QSDĐ được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ. Cụ thể, Công ty Thiên Phú làm chủ đầu tư 3 dự án, gồm: KDC Mỹ Phước 4, tổng diện tích 355.918,59m2 đất (Nhà nước giao có thu tiền SDĐ 176.045,99m2, không thu tiền SDĐ 179.872,6m2); Dự án KDC Cầu Đò, tổng diện tích 465.620,4m2 (Nhà nước giao có thu tiền SDĐ 287.260,6m2, không thu tiền SDĐ 178.359,5m2) và dự án KDC Hòa Lân.

Riêng dự án KDC Hòa Lân, trong hai hợp đồng thế chấp (HĐTC) số 301/TC ngày 15/3/2011 và 300/TC ngày 15/3/2011 ghi rõ tài sản Công ty Thiên Phú thế chấp: Toàn bộ QSDĐ là 490.765,1m2, trong đó QSDĐ được Nhà nước có thu tiền (243.912m2, định giá 609.780.000.000 đồng) và QSDĐ Nhà nước không thu tiền (246.853,1m2, không định giá tài sản) đảm bảo cho khoản vay 305 tỷ đồng và 18.634,3 lượng vàng SJC.

“Việc Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn thế chấp và nhận thế chấp tài sản đảm bảo là QSDĐ được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ đã vi phạm khoản 2 điều 109 Luật Đất đai năm 2003: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ”, Viện KSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, khẳng định.

Có sai phạm trong tổ chức đấu giá

Sau thời gian dài dự án không triển khai được vì Công ty Thiên Phú không có khả năng tài chính lẫn không còn khả năng trả nợ, phát sinh nợ xấu. Đến ngày 17/4/2015, Công ty Thiên Phú ký biên bản thỏa thuận đồng ý giao dự án KDC Hòa Lân cho Agribank Chợ Lớn toàn quyền bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Trong quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Nhà nước. Agribank Chợ Lớn cùng Công ty bán đấu giá và 1 số đơn vị liên quan có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Ngày 17/6/2015, Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng bán ĐGTS số 10/2015/ĐGNSG với Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Nam Sài Gòn). Ngày 25/5/2017, tại phiên đấu giá lần thứ 13, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần xây dựng A Đông Hải, tức Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) với giá 1.353 tỷ đồng. Ngày 1/7/2017, Công ty Nam Sài Gòn ký với Công ty Cổ phần xây dựng A Đông Hải hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá thành số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG do Văn phòng công chứng TP Mới, tỉnh Bình Dương chứng thực.

Tuy nhiên, suốt quá trình trước, trong và sau khi diễn ra phiên bán ĐGTS đã xảy ra hàng loạt dấu hiệu vi phạm pháp luật. Đó là Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn đã sử dụng chứng thư thẩm định giá (TĐG) hết thời hạn để bán ĐGTS. Cụ thể, chứng thư TĐG số 403/2015/CT-Valuco của Công ty CP Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế ngày 12/5/2015 (Do Agribank Chợ Lớn thuê), TĐG tài sản QSDĐ thuộc dự án KDC Hòa Lân (490.486.9m2), tại thời điểm tháng 5/2015 là 1.467,7 tỷ đồng, có giá trị trong vòng 6 tháng (Hết hạn ngày 12/11/2015) và đây là giá bán khởi điểm.

Sau khi sử dụng chứng thư số 403 cho 8 lần đấu giá không thành, Agribank Chợ Lớn sử dụng chứng thư TĐG số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 của Công ty Thế Hệ Mới với giá của QSDĐ dự án nêu trên (494.047,1m2), tại thời điểm tháng 4/2016 giảm xuống chỉ còn 1.238,3 tỷ đồng, giá trị chứng thư trong 6 tháng (Hết hạn ngày 19/10/2016), cho lần đấu giá thứ 9 đến lần đấu giá thành.

Tuy nhiên, việc sử dụng chứng thư số 246, có nhiều vi phạm. Vì chứng thư 246 đã hết hiệu lực từ ngày 19/10/2016, nhưng Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn vẫn dùng làm cơ sở nhiều lần giảm giá khởi điểm xuống còn 963 tỷ đồng cho lần đấu giá thành ngày 25/5/2017 là vi phạm khoản 3 điều 32 Luật Giá (Quy định thời hiệu của chứng thư TĐG) và khoản 7 Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính (Quy định về xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả TĐG là 6 tháng). Đồng thời vi phạm nguyên tắc định giá tài sản bán đấu giá đất quy định tại điều 112 Luật Đất đai 2013 là việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: “Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn SDĐ; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng…”.