Bất cập trong quản lý
Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành.
Trong đó, nhiều công trình xây dựng trái phép, sai phép làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Tình trạng phát triển tự phát chung cư mini và việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát. Vậy đâu là nguyên nhân?
Trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (hay còn gọi là nhà chung cư mini). Chỉ đến năm 2010, tại khoản 3, Điều 43, Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở 2005) nhưng sau đó đã được luật hoá tại Điều 46, Luật Nhà ở 2014.
Quy định này đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini “biến tướng” tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, dễ tạo ra những khu căn hộ “ổ chuột”, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Cùng với đó, là những bất cập trong các văn bản luật liên quan đến loại hình chung cư mini. Cụ thể, khoản 1, Điều 5, Luật Kinh doanh BĐS, giải thích “kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản…”; khoản 2, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực ngày 1/1/2021) về sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh BĐS, quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này;
Điều 2, Luật Xây dựng sửa đổi (có hiệu lực ngày 1/1/2021) quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, như sau: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở... Do vậy, có thể nhận định những bất cập của quy định pháp luật đã “bật đèn xanh” làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình chung cư mini tại các đô thị trong suốt thời gian qua.
Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật, nên xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng chung cư mini mà không tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.
Ngoài ra, cũng có hiện tượng cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép; Do biên chế của chính quyền cấp cơ sở và lực lượng thanh tra xây dựng mỏng.
Tuy nhiên, cũng thể thể bỏ qua nguyên do là các đầu nậu, nhiều doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân, kể cả móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở thoái hóa biến chất, để xây dựng nhà chung cư mini trái phép, sai phép...
Sớm sửa đổi một số quy định trong luật
Trước hết, đối với khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014, nhằm ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng nhà chung cư mini “biến tướng” để bán, chuyển nhượng, cần phải xem xét sửa đổi theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm tại khu vực nội thành. Loại sản phẩm này chỉ nên sử dụng để cho thuê.
Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014, theo hướng quy định các trường hợp xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh, thì phải lập dự án đầu tư, theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 10, Điều 1, Luật Luật Xây dựng sửa đổi; Trường hợp có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản (2.a) Điều 17, Luật Nhà ở sửa đổi.
Đồng thời, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định, như sau:
Nhân tố quy hoạch, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...
Rất cần thiết bãi bỏ nội dung quy định: Trường hợp được phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở chung theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Vì đây là hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, chứ không phải là hoạt động phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Nhân tố thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ, phải thực sự khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng; Nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp; Cuối cùng là nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư, giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng, nguy cơ “ổ chuột” trên cao. Các tòa nhà chung cư có căn hộ nhỏ dưới 45m2 đều phải hội đủ nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng, thì sẽ không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ hiểm họa.
Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, Hiệp hội thống nhất với văn bản chỉ đạo của Bộ Xây dựng, đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định pháp luật, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn.
Đặc biệt là công trình chung cư mini vi phạm quy định pháp luật, như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng... đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại nhà này.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cần quyết liệt hơn trong việc yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện quy định về quy hoạch, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.
Đồng thời, cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế, các địa phương cần tổng hợp, báo cáo về Bộ Xây dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
