Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn TP Hà Nội) nêu quan điểm trong phiên thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 19/6.
Thông tin đồn thổi làm tăng giá bất động sản bất thường
Thảo luận tại tổ, các đại biểu Quốc hội Đoàn TP Hà Nội bày tỏ nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho hay, Luật cần sửa đổi, tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua như vấn đề về giao dịch bất động sản. Gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào; và có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm tăng giá bất thường, không quản lý được.
Có 2 vấn đề cần giải quyết, nội dung thứ nhất, đó là bất động sản hình thành trong tương lai. Khi dự án được phê duyệt, đất có hạ tầng, nhà có móng thì coi như được quyền đưa cái nhà đấy vào bán và được gọi là tài sản hình thành trong tương lai. Mục tiêu để cho nhà đầu tư có thể huy động được trước tiền của người mua và người có tiền muốn mua đất, nhà có thể bỏ tiền ra mua đất, nhà.
Tuy nhiên trên thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã gây ra rất nhiều hệ lụy cho thị trường bởi thường được mua đi, bán lại. Bất động sản tăng giá bất thường chủ yếu là tài sản hình thành trong tương lai. Còn khi đất nhà có rồi, hình thành lên nhà rồi gần như giá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường.
Liên quan những vụ lừa đảo của các dự án ma, đó cũng là bất động sản hình thành trong tương lai, dù dự án mới vẽ ra giấy, nhưng đã phân lô để bán, lúc đó có thể lừa được người mua, nếu như hình thành nhà rồi thì khó có thể lừa được.
“Trên thế giới tôi thấy chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu nhà đầu tư nếu muốn huy động vốn, có thể phát hành trái phiếu công trình đó, thành lập quỹ đầu tư bất động sản; trái phiếu này sau đó có thể được chuyển đổi thành nhà ở. Tôi mong sửa luật, không nên quy định bất động sản hình thành trong tương lai; mà nhà đầu tư muốn huy động vốn có thể phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi. Từ đó, người muốn mua đất, nhà đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát dự án” - đại biểu Hoàng Văn Cường nêu quan điểm.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, vấn đề thứ hai liên quan đến sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản. Môi giới là nghề chuyên nghiệp, có vai trò trung gian, trung thực, minh bạch thị trường bất động sản. Vì thế, Luật cần phải quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản, người giao dịch qua sàn sẽ không còn sợ bị lừa đảo…
Nhiều chủ đầu tư chỉ “đánh trống, ghi tên”
Đại biểu Phạm Đức Ấn nêu thực trạng thời gian qua thị trường bất động sản tăng cao do đầu cơ đã ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, nhiều chủ đầu tư chỉ “đánh trống, ghi tên” khi các dự án bất động sản kéo dài quá lâu mà không thể triển khai được; thậm chí một số doanh nghiệp còn phá sản do không còn vốn vì triển khai quá nhiều dự án cùng một lúc. Vì thế, khách hàng là người chịu thiệt khi đặt cọc mua nhà nhưng dự án bị “treo” không thể triển khai được.
“Do đó, dự thảo Luật cần có những quy định cụ thể, mang tính dàng buộc để các chủ đầu tư có trách nhiệm với các dự án khi triển khai thực hiện. Đồng thời, kiên quyết thu hồi những dự án treo quá lâu và chủ đầu tư không đủ năng lực để hoàn thành dự án” – đại biểu Phạm Đức Ấn kiến nghị.
Liên quan vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật), nhiều đại biểu nhất trí với Ủy ban Kinh tế cho rằng, vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mà thực hiện theo Bộ luật Dân sự năm 2015 trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy cần thiết quy định về việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Về sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh cho rằng, cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Theo đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh, các quy định hiện nay liên quan đến kinh doanh bất động sản vẫn chủ yếu hỗ trợ cho các sàn giao dịch – tức là bên trung gian – chứ không hỗ trợ trực tiếp cho người dân có nhu cầu thực sự. Từ những bất cập trên, đại biểu Nguyễn Tuấn Thịnh cho rằng, dự thảo Luật cần làm rõ chức năng quản lý nhà nước cũng như việc thu thập, kiểm soát thông tin của các sàn giao dịch bất động sản này để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.
