Trái phiếu bất động sản đáo hạn: Nơm nớp nỗi lo

Áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục gia tăng

Báo cáo chuyên đề về trái phiếu DN mới phát hành của Fiin Group ước tính, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng. Trong đó, các DN chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị. Áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Không chỉ năm 2022, trong 2 năm tới (2021 - 2021), áp lực đáo hạn trái phiếu cũng sẽ tiếp tục gia tăng. Theo thống kê của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32,0%).

Có thể nói, nhiều chục nghìn tỷ đồng trái phiếu DN đáo hạn năm nay sẽ là phép thử đáng kể đầu tiên đối với năng lực thanh toán của các nhà phát hành. Với riêng trái phiếu bất động sản, áp lực sẽ tập trung lớn vào giai đoạn cuối năm.

Theo các chuyên gia, khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong 3 năm 2022 - 2024 là con số rất lớn. Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ trong khi DN cần vốn hồi phục sau đại dịch mà những thay đổi pháp lý sau các động thái chấn chỉnh thị trường thời gian qua còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.

Ông Phan Linh - Công ty Take Profit cho hay, việc phát hành trái phiếu DN của các DN, đặc biệt là khối bất động sản hiện đang rất nhiều nguy cơ khi nhiều trái phiếu DN không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo chất lượng thấp, không có tính thanh khoản hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu của chính DN. “Với các trái phiếu này, nếu DN không có năng lực tài chính hoặc DN khó khăn, mất khả năng thanh khoản thì rủi ro sẽ đổ hết cho nhà đầu tư, khiến họ mất trắng” - ông Linh nói.

Một trong những điểm sáng trong bức tranh nhiều nỗi lo của thị trường trái phiếu DN là một số DN bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn. Số liệu của Bộ Tài chính cho thấy, sau những động thái chấn chỉnh nghiêm của cơ quan quản lý, trên thị trường có hiện tượng các DN mua lại trước hạn trái phiếu DN lớn với khối lượng mua lại trong 6 tháng đầu năm đạt 62.000 tỷ đồng. Trong đó, tập trung chủ yếu vào quý II (đạt 49.100 tỷ đồng). Tính đến cuối tháng 7/2022, khối lượng mua lại là 86.556 tỷ đồng, tăng 21,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Còn theo FiinGroup, giá trị mua lại TPDN trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 72.290 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ 2021, tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn. Cụ thể, 51,25% tổng giá trị trái phiếu được mua lại có kỳ hạn còn lại là 1 - 3 năm. Thời gian quay vòng vốn bị kéo dài khiến các DN phải tăng cường mua lại trái phiếu kỳ hạn ngắn để đảm bảo khả năng thanh toán nợ. Ngoài ra, sự cố Tân Hoàng Minh cũng buộc một số DN bất động sản phải tất toán trước hạn hợp đồng mua trái phiếu theo yêu cầu của trái chủ.

Chờ các quy định pháp lý hoàn thiện, rõ ràng

Mới đây, Bộ Tài chính lưu ý, việc khối lượng phát hành tăng nhanh thời gian gần đây cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là khối lượng đáo hạn lớn tập trung trong giai đoạn 2022 - 2024, chủ yếu là trái phiếu của các DN bất động sản và tổ chức tín dụng. TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng bất động sản nửa cuối năm nay sẽ không còn dễ dàng với DN. Điều này đồng nghĩa tiến độ triển khai các dự án của DN bất động sản nửa cuối năm nay gặp khó khăn hơn.

Ngoại trừ một ông lớn, đa phần DN bất động sản trên thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn. Trong quý II/2022, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của các DN bất động sản niêm yết lần lượt giảm 49% và 72,5%.

FiinGroup cũng cảnh báo, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đang tăng lên mức 1.500 ngày, tức với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ tiếp tục suy giảm về khối lượng phát hành cho đến khi có các quy định pháp lý rõ ràng làm cơ sở cho nhà phát hành và nhà đầu tư, cụ thể là sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ trên phạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và việc chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế.

Sang năm 2023, thị trường sẽ có những thay đổi về chất theo xu hướng phát hành đại chúng sẽ tăng mạnh về quy mô, nhất là từ các DN có hồ sơ kinh doanh tốt và chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng. Phát hành riêng lẻ sẽ có sự thay đổi, chủ yếu giảm về quy mô nhưng hướng đến cơ sở nhà đầu tư rộng rãi hơn, bao gồm nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, các định chế tài chính như bảo hiểm, quỹ trái phiếu và quỹ hưu trí.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, cần sớm ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu DN cũng như khuyến khích các DN lớn phát hành trái phiếu. Các DN bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Còn TS Cấn Văn Lực cho rằng, Nghị định 153 sửa đổi chắc chắn sẽ phải theo hướng thận trọng và chặt chẽ hơn nhưng quan trọng phải đúng lúc, đúng đối tượng. Liên quan đến nhà đầu tư, rõ ràng phải chuyên nghiệp hơn, tiêu chí phải cao hơn, chủ thể phát hành phải minh bạch hơn, các đơn vị trung gian cũng phải được chuẩn hóa.

Bên cạnh đó, việc mua đi bán lại trái phiếu trên thị trường thứ cấp cũng phải rõ ràng và chuyên nghiệp hơn. Liên quan đến việc phát hành ra công chúng, kênh này phải mở rộng hơn, thông thoáng hơn chứ không phải mất quá nhiều quy trình thủ tục để xin phát hành.

Bên cạnh kênh tín dụng, trái phiếu DN, các chuyên gia khuyến nghị, DN bất động sản nên linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình, thuê tài chính… Cùng với đó, để tăng cơ hội huy động vốn, DN bất động sản nên chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh, đẩy mạnh chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới và minh bạch hồ sơ tín dụng.