[Xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo: Giải pháp nào triệt để?] Bài 4: Gỡ nút thắt từ quy hoạch

Quy định cần sát thực tiễn

Để giải quyết nhà siêu mỏng, siêu méo, Hà Nội đã có nhiều giải pháp từ tuyên truyền, vận động người dân hợp thửa hợp khối, kêu gọi các DN đứng ra để thu hồi các mảnh đất quá nhỏ, không đủ tiêu chuẩn xây dựng nhằm phục vụ lợi ích công cộng đến việc áp dụng cơ sở pháp lý để xử phạt. Vậy nhưng đến nay, trên địa bàn vẫn còn đến hơn 100 ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo và con số này có nguy cơ tăng thêm khi tuyến đường Vành đai 2 đang được mở rộng.

Theo phân tích của Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS Đào Ngọc Nghiêm, sở dĩ đã có hành lang pháp lý nhưng thực tiễn vẫn không thể xử lý được triệt để nhà siêu mỏng, siêu méo, thậm chí nó còn trở thành vấn đề “nóng” trong quản lý đô thị suốt nhiều năm qua một phần do thiếu sự kiên quyết xử lý của chính quyền địa phương; phần khác do các quy định của pháp luật còn chung chung, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Theo Quyết định 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng 2003 nêu, diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m thì không được phép xây dựng. Còn trên thực tế sau giải phóng mặt bằng sẽ xuất hiện nhiều mảnh đất với nhiều hình dạng thiếu thẩm mỹ và chỉ vướng một trong hai quy định nêu trên, nguyên tắc nó vẫn là công trình siêu mỏng, siêu méo thì lại không có quy định để xử lý.

Thậm chí, các luật liên quan chưa có sự đồng bộ nên rất khó để xử lý triệt để, trong khi Luật Xây dựng cấm xây dựng nhà siêu mỏng, siêu méo nhưng Luật Đất đai lại chưa đưa ra giá mức đền bù rõ ràng khi Nhà nước cần thu hồi những mảnh đất không đủ điều kiện xây dựng nằm ngoài chỉ giới đường đỏ, mà chỉ nói chung chung là đền bù theo giá thị trường. Tuy nhiên, khái niệm thế nào là giá thị trường, giá theo môi giới bất động sản hay thực tiễn mua bán, giá vào thời điểm đền bù hay thời kỳ lập quy hoạch… cũng chưa được làm rõ.

“Trong khi không có chính sách về giá để thu hồi, đền bù cụ thể, tại một số tuyến đường khi có thiết kế đô thị, các thiết kế gợi ý đối với mảnh đất mỏng, méo để người dân thực hiện cũng hầu như không có nên nhiều mảnh đất chỉ hơn 1m2 cũng không thể xử lý” - TS Đào Ngọc Nghiêm nêu.

Tháo gỡ từ chính sách

Trên tuyến đường Đại La đang được mở rộng thực hiện Dự án xây dựng đường Vành đai 2, đoạn Vĩnh Tuy - Chợ Mơ - Ngã Tư Vọng, nhiều người khi đi qua ngõ 128C (phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng) không khỏi thắc mắc một ngôi nhà như “lô cốt” có diện tích hơn 20m2, hình thù kỳ dị đứng sừng sững án ngữ ngay đầu con ngõ, tiếp giáp với đường Đại La làm che khuất tầm nhìn, mất mỹ quan đô thị nhưng vẫn không bị giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo tìm hiểu, đây là ngôi nhà nằm ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng, thuộc diện được phép tồn tại theo quy định của TP Hà Nội. Từ trường hợp cụ thể trên, nhiều người dân cũng như giới chuyên gia cho rằng, để bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại, chặn được từ gốc hiện tượng nhà siêu mỏng, siêu méo nhất thiết phải có “dự án thứ hai” thực hiện song song với quy hoạch mở đường. Ông Nguyễn Văn Sáu, ngõ 128C, Đại La cho hay, nếu có dự án quy hoạch hai bên tuyến đường thực hiện cùng lúc với dự án làm đường thì ngôi nhà kỳ dị đầu ngõ 128C hoàn toàn có thể thu hồi, giải phóng mặt bằng và khoảnh đất đó có thể thiết kế cho mục đích công cộng mà chính quyền không phải khó xử như hiện nay, người dân cũng dễ dàng tuân thủ.

TS Đào Ngọc Nghiêm nhận định, TP cần tính đến gốc của vấn đề là ở quy hoạch sau giải phóng mặt bằng thay vì chạy theo giải quyết từng trường hợp khi “sự đã rồi”, vừa mất thời gian, vừa lãng phí nhân lực, vật lực mà khó đạt hiệu quả cao. Đồng tình với quan điểm trên, nhiều chuyên gia hiến kế: Có thể ngăn chặn nhà siêu mỏng, siêu méo bằng việc mở rộng phạm vi, diện tích thu hồi hai bên đường khi thực hiện quy hoạch; áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai, tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ; phát triển dự án bất động sản hai bên đường mới mở, tái phát triển nhà cửa; tổ chức tốt các khâu lập quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý trật tự xây dựng…

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, nhiều nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia đã dùng cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai trong việc mở đường tại các đô thị. Theo đó, những người mất hoàn toàn đất được bố trí tái định cư tại chỗ. Người mất một phần đất, được ra mặt đường, mang lại giá trị cao hơn thì diện tích đất cũng phải thu hẹp lại tương ứng. Như vậy, diện tích đất vẫn thu xếp đủ cho những người mất đất nhiều, mất ít. Một phần đất còn lại sau khi đền bù được đấu giá để lấy tiền xây dựng con đường. Với phương thức này, lợi ích từ hạ tầng mới được chia sẻ hợp lý giữa Nhà nước và người đang sử dụng đất. Nhà nước không mất ngân sách để giải phóng mặt bằng, người đang sử dụng đất dễ đồng thuận, bảo đảm công bằng xã hội và đường phố được quy hoạch lại khang trang hơn.