Câu hỏi
Bố tôi (hiện đã mất) có một mảnh đất nhỏ, đã xây nhà cấp 4 từ 15 năm trước nhưng đất chưa có sổ, chỉ có giấy mua bán viết tay. Theo di chúc không có công chứng, bố tôi muốn để lại nhà cho tôi và mẹ kế (không có giấy đăng ký kết hôn), hiện tại tôi không ở nhà do tính chất công việc, còn mẹ kế đang ở nhà này cùng với con riêng. Tôi muốn hỏi, hiện tại đất chưa có sổ thì mẹ kế có quyền viết giấy sang tay để bán cho người khác không? Trong trường hợp mẹ kế ở lâu và có sự chứng kiến của hàng xóm láng giềng, liệu tôi có bị mất quyền thừa kế đất không?
Trả lời
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: Có sổ đỏ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
Nhà đất khi chưa có sổ có thể được để thừa kế khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Theo quy định Luật Đất Đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Như vậy, theo quy định trên, nếu đất chưa có sổ đỏ, mẹ kế bạn không thể chuyển nhượng cho người khác. Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng viết tay không có giá trị pháp lý.
Thứ hai, trong trường hợp mẹ kế bạn ở lâu và có sự chứng kiến của hàng xóm láng giềng, liệu bạn có bị mất quyền thừa kế đất không?
Do di chúc để lại quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực, di sản của bố bạn sẽ được chia theo pháp luật
Căn cứ Điều 650 Bộ luật Dân sự, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây: Không có di chúc; Di chúc không hợp pháp.
Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
Căn cứ theo quy định trên, nếu có tranh chấp chia thừa kế, bạn có thể nộp đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phường, nếu hoà giải không thành thì bạn nộp đơn khởi kiện tại Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền để được giải quyết.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
