Đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan
Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo Luật để làm rõ phạm vi, nội dung điều chỉnh của Luật theo hướng bao quát được hoạt động kinh doanh bất động sản, phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác.
Đồng thời, quy định đồng bộ các nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở giữa các luật có liên quan để đảm bảo việc kinh doanh nhà ở như mua, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Chính sách phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở và các giao dịch nhà ở khác như thừa kế, thế chấp, tặng cho, hoán đổi nhà ở không có mục đích kinh doanh thì thực hiện theo Luật Nhà ở, đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan, đặc biệt các Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...
Về bất động sản đưa vào kinh doanh, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, tại Điều 6 dự thảo Luật đã quy định về nhóm các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm nhà ở và các loại công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các công trình xây dựng khác. Đồng thời, đã giao Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể các loại nhà ở, công trình xây dựng theo các nhóm này. Tiếp thu ý kiến của các đại biểu, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật để đảm bảo bao quát các loại bất động sản được đưa vào dự thảo Luật.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện khoản 1, 2, 3 Điều 10 dự thảo Luật để báo cáo Chính phủ tiếp thu tối đa các ý kiến của các đại biểu Quốc hội. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì xin giữ lại khoản 2 Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát được đầy đủ các đối tượng kinh doanh bất động sản, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản. Giữ lại nội dung chính của khoản 3 Điều 10 dự thảo Luật do đây là nội dung được luật hóa quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022 của Chính phủ, trong đó có quy định về các trường hợp cơ quan, tổ chức bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách. Còn việc sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp cơ bản không phát sinh việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Rà soát, bảo vệ quyền lợi của khách hàng
Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan soạn thảo tiếp thu giải trình như sau: Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật là do nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh bất động sản thì phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch, huy động vốn. Qua đó, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản.
Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến này, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng đảm bảo đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.
Về chuyển nhượng dự án bất động sản, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, có ý kiến đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng. Về ý kiến này, trong quá trình xây dựng dự thảo, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án như ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị. Đồng thời, đã có đánh giá, phân tích về ưu điểm, nhược điểm của phương án để xin ý kiến Chính phủ, quy định tại dự thảo luật là phương án đã được Chính phủ lựa chọn.
Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội là nghị quyết thí điểm dành riêng cho những trường hợp đặc thù để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong một giai đoạn cụ thể, vì vậy các điều kiện đối với việc chuyển nhượng dự án trong điều kiện bình thường sẽ khác hơn. Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như trong dự thảo luật là để hướng đến tăng cường năng lực, trách nhiệm, tính chuyên nghiệp, tập trung nguồn lực của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án mà không khuyến khích việc được cấp dự án mà không tập trung triển khai để chuyển nhượng dự án. Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn nội dung này cho phù hợp.
Về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, nội dung này là kế thừa quy định của luật hiện hành, thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai 2013 cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển quyền sử dụng đất, do đó đề nghị giữ như dự thảo luật.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật để quy định rõ hơn các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu theo hướng chỉ quy định các nội dung khung, cơ bản, cốt lõi.
Đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản
Về sàn giao dịch bất động sản, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản như trong dự thảo Luật dựa trên các cơ sở: Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng. Đồng thời, để đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam. Tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân. Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Qua nghiên cứu với nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.
Các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án. Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp; sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, cũng có quy định giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Về nội dung môi giới bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản. Cá nhân môi giới bất động sản chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin về hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp.
