Tín hiệu tốt về bất động sản đầu năm

Tuy nhiên theo các chuyên gia, đây mới chỉ là tín hiệu tốt chứ chưa thể khẳng định xu hướng chủ đạo cho cả thị trường địa ốc.

Trái chiều diễn biến thị trường

Theo khảo sát của phóng viên Kinh tế và Đô thị, căn hộ chung cư là phân khúc ghi nhận giao dịch sôi nổi thời điểm đầu năm cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nguồn hàng sơ cấp chủ yếu đến từ các đợt mở bán mới thuộc các dự án cũ, tung hàng từ năm ngoái. Dù giá chào bán khá cao, dao động phổ biến 50 - 60 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản của thị trường khá tốt. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như Khai Sơn City, Le Grand Jardin (Long Biên), Wisteria, Moonlight (Hoài Đức), GS6 thuộc Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm). Sức mua được duy trì đều đặn từ sau Tết nên đến thời điểm hiện tại, bảng hàng của Moonlight đã được thanh khoản toàn bộ. Khai Sơn City đã bán hết 3 tòa K1, K2, K3; nguồn hàng của 3 tòa còn lại là K5, K6, K6A cũng đã thanh khoản được trên 50%. Còn dự án Wisteria mới mở bán nhưng duy trì tốc độ bán hàng trên dưới chục căn mỗi ngày.

Thị trường chuyển nhượng căn hộ đang chứng kiến đợt tăng giá mạnh và đồng đều sau Tết Nguyên đán Giáp Thìn. Mức tăng trung bình đạt 10% so với tháng 12/2023 tại hầu khắp các dự án như: Sudico Mỹ Đình, The Manor, Vinhomes Smart City, The Nine, Andland Lake View, The Terra, Homecity, Thăng Long Number One… Giao dịch được thực hiện với mặt bằng giá mới. Đáng nói, tại nhiều dự án thứ cấp có nguồn cung hữu hạn, đi vào vận hành ổn định thì quỹ căn chuyển nhượng rất hạn chế, gần như có căn nào được chủ gửi bán thì đều nhanh chóng tìm được khách mua nếu giá tương đương mặt bằng giá của thị trường.

Hai ông lớn của thị trường phân phối bất động sản phía Bắc là Cenland và Đất Xanh Miền Bắc đều ghi nhận những con số ấn tượng ở dòng sản phẩm hướng tới nhu cầu thực trên thị trường sơ cấp. Tính đến đầu tháng 3, sau nửa tháng khai xuân, Cenland thực hiện thành công khoảng 200 giao dịch với hơn 1.000 tỷ tiền hàng. Đất Xanh Miền Bắc cũng ghi nhận con số đáng chú ý với 300 giao dịch đặt cọc thành công và 1.500 tỷ tiền hàng.

Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi nổi của thị trường căn hộ chung cư, các phân khúc nặng tính đầu cơ như đất nền, đất dịch vụ ven đô, đất nền tỉnh hay bất động sản nghỉ dưỡng đều vẫn đang gặp khó khi lượng giao dịch nhỏ giọt hoặc có những khu vực, thị trường vẫn đang “tắt” thanh khoản.
Đơn cử, với thị trường đất nền ở các tỉnh, thành như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang…, một số chủ đầu tư ra hàng năm ngoái không thành công đã tạm dừng kế hoạch bán hàng và đến năm nay, vẫn đang nghe ngóng diễn biến thị trường, chưa quyết định thời điểm mở bán kế tiếp. Hay với bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều khu vực vẫn duy trì sự trầm lắng.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng Ban Nghiên cứu và Phát triển của BHS Group cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể khởi sắc ngay trong năm 2024. Nguyên do nhà đầu tư đã mất niềm tin trước thực trạng nhiều dự án “nằm im” hoặc không được khai thác hiệu quả, dẫn đến mất khả năng thanh khoản dù đã cắt lỗ. Thời điểm khách hàng quay lại với bất động sản nghỉ dưỡng là khi pháp lý được tháo gỡ, các dự án vận hành có hiệu quả kinh tế.

Dòng tiền đầu tư chuyển hướng kỹ càng, chọn lọc

Nhìn nhận về sức mua của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm, bà Vương Thanh Tú, Giám đốc dự án của Cenland cho biết, tình hình giao dịch bất động sản đầu năm đang khởi sắc bởi nhiều yếu tố. Chính phủ đã và đang từng bước tháo gỡ nhiều vấn đề tồn đọng; đặc biệt, lãi suất ngân hàng xuống rất thấp khiến dòng tiền có xu hướng “chảy” khỏi kênh tiết kiệm truyền thống, tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường vẫn còn đối mặt với những thách thức nhất định, dòng tiền tìm đến địa ốc không xô bồ, ồ ạt như giai đoạn trước mà có sự chọn lọc, cẩn trọng và kỹ càng.

Chính bởi vậy, bà Tú nhấn mạnh, sự khởi sắc của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm mang tính chất “điểm sáng”, chưa phải là tình hình chung của toàn thị trường khi giao dịch mới chỉ đang diễn ra mạnh nhất ở những bất động sản có pháp lý đầy đủ, vào ở được ngay, có vị trí thuộc Hà Nội, tức là phân khúc nhà ở thực: chung cư nội đô Hà Nội. Các dự án này đều đang bán khá tốt.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, lãi suất giảm mạnh khiến nhiều kênh đầu tư, trong đó có bất động sản lọt vào “tầm ngắm” của nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa cả thị trường bất động sản sẽ bật tăng nhờ “dòng tiền rẻ”. Quá trình suy thoái trước đó và những diễn biến khó đoán định, khiến niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn. Họ giữ thái độ thăm dò, quan sát diễn biến của nền kinh tế, chính sách vĩ mô, của thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Cũng theo ông Quốc Anh, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, các tháng đầu năm, mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản vẫn tập trung lớn ở phân khúc ở thực - phân khúc vẫn đang ghi nhận chiều hướng đi lên của nhu cầu và giá cả trên hai thị trường mua bán và cho thuê nhờ lực cầu hiện hữu và gia tăng. Với các phân khúc mang tính chất đầu tư, hành vi mua bán, đầu tư của người tiêu dùng xoay quanh các nhóm yếu tố: giá và khả năng sinh lời; pháp lý và chủ đầu tư; vị trí và cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường. Sản phẩm đầu tư được nhà đầu tư soi chiếu trên các tiêu chí này, trước khi quyết định có xuống tiền hay không.

Nhận định về diễn biến và xu hướng đầu tư của thị trường trong thời gian tới, bà Vương Thanh Tú cho rằng, lãi suất ngân hàng xuống thấp tiếp tục là yếu tố kích cầu nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, chung cư Hà Nội sẽ vẫn dẫn sóng thị trường, sự chuyển dịch sang các phân khúc và thị trường khác sẽ tiếp diễn từ từ, đi cùng với quá trình phục hồi của sản xuất, kinh tế. Ông Quốc Anh cũng nhấn mạnh, xu hướng đầu tư của thị trường sẽ vẫn tập trung chính ở các sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở của con người. Các sản phẩm giá trị lớn sức mua vẫn chưa mạnh.