Thời gian qua, việc bảo đảm tiến độ bàn giao các dự án nhà ở được xem là trọng tâm công tác thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ở Trung Quốc.
Mạnh tay xử lý các dự án nhà ở treo
Ngành bất động sản Trung Quốc đã sụt giảm trong hơn 2 năm qua sau khi chính quyền nước này đặt ra giới hạn "3 lằn ranh đỏ" nhằm hạn chế các nhà phát triển phụ thuộc quá nhiều vào nợ để tăng trưởng.
Đến giữa năm ngoái, tình hình càng nghiêm trọng hơn khi giá nhà tại Trung Quốc liên tục lao dốc. Nhiều dự án bất động sản đình trệ vì thiếu vốn. Theo thống kê, chỉ 5% hoạt động xây dựng căn hộ được tiếp tục. Điều này cũng dẫn đến làn sóng ngừng trả nợ mua nhà lan ra nhiều tỉnh, TP tại Trung Quốc.
Chính vì vậy, nỗ lực “giải cứu” để các DN bất động sản bảo đảm hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua đã trở thành vấn đề ưu tiên hàng đầu của chính quyền Bắc Kinh.
Tại cuộc họp vào ngày 28/7/2022, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc đã kêu gọi bảo đảm sự ổn định của thị trường bất động sản, tuân thủ nguyên tắc "nhà là nơi để sống, không phải để đầu cơ". Trung Quốc cho rằng các chính quyền địa phương có trách nhiệm bảo đảm việc bàn giao đúng hạn nhà đang xây dựng và đã được bán trước.
Trong nỗ lực ổn định thị trường, kể từ tháng 7 năm ngoái, hơn 10 TP ở Trung Quốc đã thực hiện các giải pháp để đảm bảo việc bàn giao nhà đúng hạn cho người mua. Nhiều chính quyền địa phương dự kiến lập quỹ cứu trợ và hướng dẫn các DN có vốn Nhà nước thực hiện các dự án bất động sản treo.
Riêng tại Trịnh Châu, chính quyền TP đã yêu cầu các DN nối lại các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán một phần vào đầu tháng 10. Trịnh Châu đã thông báo quỹ cho lĩnh vực bất động sản trị giá 10 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án treo.
Chính quyền TP cũng đề xuất các giải pháp đối với một số công ty bất động sản để giải quyết các dự án treo, thông qua các khoản vay, hoạt động sáp nhập, mua lại cũng như chuyển thành nhà ở cho thuê được trợ giá. Trịnh Châu cũng yêu cầu các công ty bất động sản hoàn lại số vốn đã bị biển thủ và khuyến khích một số công ty xin phá sản.
Đặc biệt, Trung Quốc dự định sẽ cấp gói vay đặc biệt lên tới 200 tỷ nhân dân tệ (tương đương 28,09 tỷ USD) để hỗ trợ các công ty bất động sản hoàn thành các dự án.
Các khoản vay ban đầu sẽ do Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Trung Quốc cấp và Ngân hàng Xuất - Nhập khẩu Trung Quốc có thể tham gia sau.
Các nhà chức trách nêu rõ rằng quỹ cứu trợ quốc gia 200 tỷ nhân dân tệ không nhằm kích thích thị trường bất động sản hay cứu trợ các công ty bất động sản. Các khoản vay sẽ chỉ dành cho hoạt động xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở đã bán hoặc dừng do các khó khăn về thanh khoản của các công ty bất động sản.
Bộ Nhà ở Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc cùng với Bộ Tài chính và Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBoC) đã khởi động các biện pháp để hỗ trợ các thành phố đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà treo thông qua khoản vay đặc biệt từ các ngân hàng chính sách.
Giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc E-house tại Thượng Hải Yan Yuejin đánh giá, các gói vay đặc biệt này đã có tác động tích cực đến việc giải quyết các dự án nhà ở treo hiện nay và ngăn chặn các rủi ro tài chính liên quan đến thị trường bất động sản.
Gia hạn khoản vay, điều chỉnh thỏa thuận trả nợ
NPBoC mới đây đã quyết định hạn một số chính sách trong gói giải cứu ban hành tháng 11/2022 đến cuối năm 2024, nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các DN bất động sản.
Theo tuyên bố chung do PBoC và Cơ quan quản lý tài chính quốc gia (NAFR) đưa ra hôm 10/7, các tổ chức tài chính sẽ được khuyến khích đàm phán với các công ty bất động sản để gia hạn các khoản vay nhằm thúc đẩy việc bàn giao nhà ở đang xây dựng. Một số khoản nợ chưa thanh toán bao gồm các khoản tín dụng đến hạn trước năm 2024 sẽ được gia hạn trả nợ thêm một năm.
Trước đó, hồi háng 11 năm ngoái, PBoC đã ban hành kế hoạch gồm 16 giải pháp hỗ trợ ngành bất động sản đang gặp khủng hoảng tiền mặt, bao gồm biện pháp gia hạn trả nợ nhằm giảm bớt tình trạng khủng hoảng thanh khoản đã gây khó khăn cho lĩnh vực này kể từ giữa năm 2021.
Cụ thể, 6 ngân hàng quốc doanh lớn của Trung Quốc sẽ bơm 140 tỷ USD vào thị trường. Số vốn trên chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán - sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.
Gói giải cứu được nhiều nhà phân tích coi là tín hiệu mạnh mẽ nhất từ các nhà chức trách Trung Quốc sau khi siết chặt hoạt động vay nợ của các nhà phát triển bất động sản từ tháng 8/2020. Bà Tao Wang - chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại ngân hàng UBS, đã mô tả gói biện pháp này là một “bước ngoặt” đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.
Lian Ping, nhà kinh tế trưởng tại Viện Nghiên cứu Đầu tư Zhixin, nói rằng nhờ sự hỗ trợ về tài chính cũng như gỡ vướng về thủ tục pháp lý đối với các nhà phát triển bất động sản thương mại, tiến độ bàn giao nhà ở mới và tiếp tục các dự án còn dang dở đều có sự cải thiện rõ rệt trong những tháng gần đây. Trong khi đó, Ngân hàng UBS của Mỹ nhận định sự ổn định thị trường bất động sản là cực kỳ quan trọng đối với Trung Quốc để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 5% năm 2023. Trong tháng 3 vừa qua, giá nhà tại Trung Quốc lần đầu tiên chứng kiến mức tăng trở lại sau hơn 7 tháng sụt giảm liên tiếp.
Theo lý giải của PBoC, các chính sách được gia hạn nhằm khuyến khích các tổ chức tài chính và công ty bất động sản đàm phán độc lập, đồng thời tích cực hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản thông qua việc gia hạn các khoản vay hiện có và điều chỉnh các thỏa thuận trả nợ.
Cơ quan tiền tệ Trung Quốc cho biết, việc gia hạn một năm đối với các loại khoản vay đến hạn phải trả trước cuối năm 2024 là được phép.
Các khoản vay được giải ngân để hỗ trợ bàn giao các dự án bất động sản dở dang trước cuối năm 2024 sẽ không bị hạ cấp trong phân loại rủi ro trong thời hạn cho vay, theo thông báo của PBoC.
Nhà nghiên cứu Song Ding tại Viện Phát triển Trung Quốc nói với tờ Global Times rằng việc gia hạn gói hỗ trợ “khủng” được công bố vào tháng 11 năm ngoài chắc chắn sẽ giúp các công ty bất động sản đang gặp khó khăn có thêm thời gian để giải quyết rủi ro về tài chính.
Nhờ những nỗ lực của chính phủ, thị trường nhà ở Trung Quốc đã dần khởi sắc trở lại khi tỷ lệ người dân trả lời có kế hoạch mua nhà trong quý II đã tăng lên 17,5%. Đồng thời, giá nhà tại Trung Quốc trong tháng 3/2023 lần đầu tiên chứng kiến mức tăng trở lại sau hơn 7 tháng sụt giảm liên tiếp. Trong nửa đầu năm nay, giá nhà trung bình đã tăng 0,01% so với cùng kỳ năm trước.
Giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc đang kỳ vọng các biện pháp kích thích cụ thể hơn sẽ được công bố trong tháng này khi cuộc họp của Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc được tổ chức.
